开始房地产投资的一种流行方式是购买租赁房产。在找到并达成交易后，投资者会安排一个租户，理想情况下收取的租金会高于他们每月所欠的抵押贷款和费用。剩下的就是现金流。
这可能是一种利润丰厚的收入来源，但房地产投资者有一个警告：它不是被动的。拥有租金意味着处理租户流动、维护请求、空置、维修，以及在某些情况下驱逐。
这就是为什么一些经验丰富的投资者将租金作为启动平台的原因。一旦他们积累了资本和经验，他们就会转向更被动的策略，使他们能够继续接触房地产，而无需承担作为房东的日常责任。
在《商业内幕》与财务独立投资者的对话中，有两种这样的策略被反复提及：房地产银团和私人放贷。
房地产银团
银团允许投资者将资金投入更大的房地产交易——例如公寓大楼、学生宿舍开发或精品酒店——而无需亲自购买或经营该房产。赞助商或运营商管理交易，而投资者通常会收到现金流分配，如果房产最终出售以获取利润，则还会获得收益的一部分。
科迪·伯曼 (Cody Berman) 最初是从拆房子开始的，后来购买了租金，为他带来了足够的现金流来维持生活，他表示，他今天的大部分房地产投资都来自银团。
“我在我的主要业务——数字产品业务上的努力回报比我在房地产领域的努力回报要高得多，”他说。 “我仍然想要接触房地产，但我不想自己去那里买一栋有 20 套公寓的公寓楼，然后必须把它租下来，并弄清楚如何设置所有的维护设施。”
伯曼说，在联合组织中，他可能会在该国另一个地区投资一座拥有 100 套公寓的公寓大楼——这是他从未亲眼见过的房产——因为他信任负责这笔交易的运营商。
“我会在一段时间内向他们投资一大笔钱，通常是三到七年，”他说。 “我每个季度都会根据房产产生的租金，通过现金流分配来赚钱。然后，如果有销售活动（这通常是银团的目标），那么我会拿回所有的钱，还会以支票的形式拿回更多的钱。”
他将其描述为“拥有出租房产，但实际上不必拥有出租房产”。
这是需要权衡的。银团投资者通常不具备与执行交易的普通合伙人相同的控制权或优势。他们的钱通常也会被锁定多年。
伯曼补充说，选择合适的运营商至关重要，他依靠推荐、访谈和研究。
“几乎所有我投资过的人都是通过口碑推荐、面试、与此人交谈、进行研究而获得的。”
民间借贷
经验丰富的投资者在不拥有额外财产的情况下将房地产保留在投资组合中的另一种策略是私人借贷。他们不是自己购买或翻新房产，而是借钱给需要资金进行交易的其他投资者。
要开始民间借贷，您需要资金，并且最好在当地的房地产社区中占有一席之地。房地产是一种关系业务，通常，您的网络越广泛，您遇到的机会就越多。
卡尔·詹森 (Carl Jensen) 和明迪·詹森 (Mindy Jensen) 的净资产增至 500 万美元以上，并提前退休，他们尝试了多种投资策略，包括住在翻转中。他们表示，民间借贷是他们最喜欢的策略之一。
明迪说：“民间借贷产生的回报如此之高，以至于很难说，‘不，我们不想轻松赚钱。让我们再做一次居住翻转吧。’” “但我们现在的财务状况与刚开始转手自住时相比也有很大不同，我认为值得注意的是：你仍然可以通过转手居住赚钱，而且如果你有更多的时间而不是金钱，这可能是一个将你的房子变成投资的好方法。”
乔什和阿里·卢波是另一对经济独立的夫妇，他们于 2025 年开始向其他房地产投资者贷款，并带来了两位数的回报。
“有一些行业标准，”乔什说。 “在私人放贷领域，10% 到 12% 的利息很常见。这是基准。”
他补充说，贷款条款通常是由贷方决定的，利率可能会根据交易的持续时间而变化。
民间借贷并非没有风险。主要风险之一是借款人无法偿还贷款，这使得对借款人和交易的审查至关重要。乔什说，尽职调查需要时间，但一旦 Lupos 完成研究并决定资助一项交易，整个过程本身就相对不干涉。
“我们需要 30 分钟开车到银行，汇出资金，然后借钱的投资者向我们发送更新信息，仅此而已。”
