特德·加伯并没有打算成为一名长途房东，但在努力寻找离家近的现金流之后，他扩大了搜索范围。
这位兼职投资者与妻子杰米（Jamie）一起建立了佛罗里达州的租赁投资组合，他告诉《商业内幕》（資本才俊），看看邻近的县“确实为我们带来了机会”。
2022 年 9 月，加伯夫妇以 36 万美元的价格购买了三套已出租的公寓。这些房产距离他们佛罗里达州的家约 90 分钟车程。这是他们的第一次异地收购，也是一次实验，看看他们是否可以在不定期到现场的情况下自行管理租赁。
四年后，加伯表示，他们只参观过这些房产一次，每周花不到一个小时来管理由 29 个租户组成的更广泛的投资组合。
他打开了这笔交易的账簿，分享了他如何挑选公寓、为购买提供资金以及如何将投资组合转变为现金流资产。移民局通过审查最终的 ALTA 和解声明以及显示每套公寓租金的新房东信函，核实了这三套公寓的购买情况以及加伯夫妇对这三套公寓的所有权。
通过 1% 规则的投资组合
加伯在 LoopNet 上找到了包含三套公寓的投资组合，其中列出的总租金立即引起了他的注意。以 360,000 美元的购买价格计算，这些公寓的月租金合计为 3,675 美元，略高于价格的 1%。
这满足了加伯最初的筛选工具：1% 规则。经验法则表明，房产的月租金应至少为其购买价格的 1%，才有合理的机会产生正现金流。这不是保证，但它是决定列表是否值得进一步调查的快速方法。
他还看到了租金上涨的空间，他认为租金低于市场价格，并且喜欢奥兰多迪士尼走廊外的稳定区域。
然而，为了让数字发挥作用，他必须进行谈判。他说，公寓投资组合最初的挂牌价格在 39 万至 40 万美元之间。
这是他流程中的典型步骤，他补充道：“我总是进行谈判。如果真的是偷窃，我会立即全面询问，并给予卖家让步或其他措施。”
尽职调查和购买
在提出报价之前，加伯确保他的融资到位。在这种情况下，这对夫妇通过商业贷款为购买提供了资金，该贷款的摊销期限为 20 年以上，利率约为 5.5%。
他说，他们支付了 25% 的首付，总共投资了 113,548 美元，包括首付和交易费用。
由于公寓已被占用，加伯审查了现有的租约、可比租金、HOA 财务和储备金、协会规则以及每个单元的状况。他的妻子参加了检查，让这对夫妇有机会在租客就位时参观所有三栋房屋。
租金上涨，但成本也上涨
该投资组合的每月租金合计已从收购时的 3,675 美元上涨至目前的 4,530 美元。其每月开支包括：
- 贷款支付：1,744.83 美元
- 财产税：$500
- 保险：$408.78
- 管理费：906.01 美元
加伯表示，自购买以来，管理费和保险费用大约翻了一番，反映出保险费率和通货膨胀的上升。这些费用降低了投资组合的回报，尽管他仍然认为这笔交易“非常健康”。
20 年期贷款还有助于相对较快地建立股本：当前每月付款中的 721.05 美元用于支付本金。加伯表示，该投资组合的租户在大约四年内偿还了 30,041 美元的债务，即约 12%。
“我们每月都有现金流，我们的租户正在还清抵押贷款，”他说。
租金策略：低于市场价格
加伯可能会对公寓收取更高的费用。相反，他更愿意将租金保持在或略低于市场水平。
该策略部分是出于财务考虑——较低的租金可能意味着更少的空置率、更低的周转成本以及更少的寻找新租户的时间——但它也反映了加伯想要成为的房东类型。
他说：“当你确实以低于市场价或按市场价出租给人们时，他们会对此非常感激。” “他们会更好地照顾你的财产。”
加伯仍在寻找交易，但他表示，市场上较高的利率和强劲的房地产价值使得更难找到产生超过 8% 至 10% 现金回报率的杠杆投资。
他仍然会寻找将每月现金流与内置资产结合起来的房产，尤其是那些可能因营销不力、照片不佳或其他可纠正问题而被忽视的房产。
“你买东西就能赚钱，”他说。
当被问及他会对三套公寓投资组合采取什么不同的做法时，加伯的回答很简单：“我们会购买更多。”
