布兰农·波茨 (Brannon Potts) 40 多岁的时候意识到自己已经拖欠退休储蓄了。为了寻找另一种收入来源，他转向了他已经喜欢的事情：从头开始建造。
“我喜欢建筑——能够在房产上留下我的指纹，”波茨告诉《商业内幕》，他在父母在德克萨斯州沃思堡建造的房子里长大。
2020年，他开始采用他所谓的“建租”策略：购买土地，建造出租房产，并持有它们以获取现金流。
波茨说，他从自己的大约 15,000 美元开始，用于支付三块地块的首付和成交费用。如今，他在 8 处房产中拥有 14 个出租单元，根据评估，他估计这些房产的价值约为 350 万美元。
如果没有债务，这种增长就不会发生。波茨为建设提供了资金，350 万美元的数字代表了房产的估计价值，而不是他的股权——尽管他表示该投资组合目前拥有超过 100 万美元的股权。
他说，关键是在建设过程中通过建造估价高于他完成成本的房产来创造股权。
他用建筑来创造股权
波茨的第一个项目是四层公寓。他表示，建造成本约为 447,000 美元，竣工后估价为 595,000 美元。由于完工后的房产价值远高于他的建造成本，他表示，当建筑贷款转换为长期融资时，他不必提供额外的现金。
这种价差从一开始就给了他赢利。
“因为我正在进行构建，所以所有这些构建的即时资产都在 20% 到 25% 之间，”他说。 “所以我不用从口袋里掏钱就积累了财富。”
四联公寓还产生了正现金流，波茨将其节省下来并用于未来的土地购买和项目。然后，他在另一块原来的地块上建造了三层公寓，随后又出租了更多的单户和多户住宅。
“一旦我开始这些工作，现金流就可以用来购买所有其他泥土，”他说。
他在建造时考虑到了租户
当波茨重复这个过程时，他改进了自己的构建。他现在已经建造了同一出租房产的五个版本，并表示每次迭代都帮助他弄清楚租户看重哪些功能，以及哪些升级不值得花费成本。
“我认为我已经对其进行了相当优化，”他说。
他发现人们更喜欢分体式卧室平面图，卧室被开放式厨房和起居区隔开。在更仔细地考虑了市场上的租户之后，他还开始在车库中增加额外的工作空间和存储空间。
“我看了看这个地区，然后问，‘人们想要什么？’”波茨说，并指出该地区有很多商人。考虑到这一点，他开始在车库里安装内置工作台和足够的空间放置工具箱或额外的冰箱。
其他功能并不能证明增加的费用是合理的。例如，在他的第一个建筑中，波茨使用了比他现在认为必要的更多的装饰性装饰和搭叠。
他遵循的另一条规则是：建造一个他自己生活舒适的空间。
他说：“我们建造这些建筑时，就好像我和我的妻子，如果必须的话，我们会住在里面。”
他寻找提高回报的小方法
波茨还专注于改善他现有的投资组合，特别是在过去几年他的市场租金有所下降的情况下。
他表示，运营费用曾经消耗了他租金收入的 30% 多一点，但在他专注于融资、财产税和保险等成本后，现在这一比例约为 26%。
甚至建设决策也会影响这些费用。波茨表示，在他最近建造的两栋房屋中，他在向保险公司询问这一改变是否会降低他的保费后，为每栋房屋额外花费了约 600 美元升级为更高等级、抗冲击的木瓦。
第一年的升级为他节省了约 275 美元的保险费用，他说：“你在两三年内申请，你就已经收回了所有的钱。而且，这些屋顶的使用寿命更长。”
对于波茨来说，这是反复建造和持有自己的租金的优势的一部分：每个项目都给了他另一次完善经济的机会。
他的现金储备不断增加
波茨自动将租金收入的 8% 留出用于空置、维修和未来更大的开支。他表示，储备金已增至约 60,000 美元，他的目标是最终持有足够的现金来支付其投资组合六个月的总开支。
多亏了他所谓的“晚上睡得好”账户，“我可以经受住很多风暴，而且我不会因为恐慌而做出错误的决定，”他说。
储备金让他有时间处理空缺，而不必急于接受租户，进行适当的维修，而不是选择最便宜的短期修复，并且偶尔资助可以为房产增值的项目。
“它实际上保护了你的财富，”他说。 “它让你有时间保护你的财富并做出正确的决定。”
