房地产投资可以是积累财富的有效方式，但它并不像选择指数基金、投入资金并让它增长那么简单。
成功的房地产投资需要时间、策略和资金——通常数额很大，尤其是对于希望建立多房产投资组合的投资者而言。
为了扩大规模，而不必为每笔交易节省新的首付和成交成本，一些投资者使用了一种称为“购买、修复、租赁、再融资、重复”或 BRRRR 的策略。
该方法包括购买有潜力的房产，对其进行翻新，然后出租。一旦出租，下一步就是再融资，允许投资者撤出他们的原始投资，加上他们建立的任何股权，以帮助为下一次购买提供资金。银行通常会在现金再融资中贷出高达房产价值 70% 至 75% 的贷款。
通过资本循环快速扩张
Pieter Louw 告诉《商业内幕》，当购买投资房产时，“你实际上会看到至少 20% 的首付”。他和他儿时的朋友 Connor Swofford 使用 BRRRR 策略在 12 个月内将单位数量从 0 扩展到 24 个。 “即使拥有价值 30 万或 40 万美元的房产，加上成交成本，你也必须拿出 60 到 80 英镑，这不太可扩展。”
他们的第一笔交易是在布法罗购买一套带马车房的复式公寓。三个单元中的两个已准备好出租，而第三个则需要装修。他们说，他们以 295,000 美元的价格买下了这栋房子，投入了大约 40,000 美元，当他们再融资时，它的估价为 430,000 美元。
“这确实激励了我们，”劳说。
他们通过硬通货贷款（由房地产等“硬”资产担保的短期贷款）为交易提供资金，有时会用私人资金用于首付或翻修。斯沃福德表示，与硬通货贷款机构合作可以让他们比传统银行更快地行动，尽管这确实存在风险：“这是一笔巨额付款，你必须亲自为贷款提供担保，而且需要清除更多的文书工作和更困难的合规障碍。”
得益于 Louw 的建筑背景，他们可以自信地预测修复成本和时间表，这对于 BRRRR 的成功至关重要。
“最重要的两件事是确保您的建设预算相当准确，”Louw 说，“以及了解您的购买价格以及之后的价值：ARV。”
Carolyn Yu 使用 BRRRR 方法在两年内扩展到了 5 处房产。
她的策略集中在低于市场价值的购买，改善房产，使其升值，然后利用积累的股本为另一次购买提供资金。
这位寻求提前退休的 27 岁投资者表示：“我的策略基本上是用每一处房产为下一笔房产提供资金。”
BRRRR 的更慢、更灵活的版本
执行 BRRRR 的方法不止一种。财务独立的投资者迪翁·麦克尼利 (Dion McNeeley) 尝试过“住在 BRRRR”，而拥有 20 多个出租单位的华盛顿州警察迈克·牛顿 (Mike Newton) 使用他所谓的“慢速 BRRRR”策略来降低风险。
“BRRRR 策略的主要问题之一是，如果我没有得到我想要的评估怎么办？如果我没有像我想象的那样快地改造它怎么办？”牛顿说。 “突然间，随着我花的时间越来越长，我现在要花更多的钱。”
他的“缓慢 BRRRR”策略是这样运作的：首先，他从当地房地产社区的个人投资者那里获得私人资金。这一步并没有什么特别之处；关键是他如何构建贷款。他设定了五年只还息贷款期限。例如，在 2025 年购买三层公寓时，他以 10% 的利息借了 60,000 美元，这意味着他每年欠贷方 6,000 美元，或每月约 500 美元，且无需支付本金。
在对房产进行修复和再融资后，他最终将一次性偿还贷款，但他有足够的时间这样做。他添加了一项条款，如果评估未达到指定的阈值，则允许他将贷款最多延长三年。他还包括一项不提前还款的罚金条款。
“如果我们经历了一些疯狂的衰退，或者价值没有回升，我可以等待更长时间并继续现金流，”他说。 “尽管 10% 的利率不是很高，但如果你不支付任何本金，我每月实际支付的 500 美元比本金和利息的支付要少。”
当时机成熟时，他会进行再融资，偿还私人贷款人，然后继续进行下一笔交易。
为什么一些投资者现在转向 BRRRR
对于路易斯维尔的投资者 Mike Gorius 和 Kevin Hart 来说，随着市场状况的变化，BRRRR 变得越来越有吸引力。
自 2019 年开始共同购买房地产以来，这对商业伙伴主要专注于房屋翻转，但他们在 2026 年将更加倾向于 BRRRR 项目。
市场降温使得快速转售利润变得更加难以依赖。
他们知道该策略并非没有风险。哈特说，你仍然必须确保你的数字有效，并且你可以达到你期望的值。
“从一开始，你仍然面临着康复的风险，以及运行正确成本的风险，以确保你实际上能够得到良好的评估。”
然而，与翻转相比，BRRRR 提供了更可预测的退出。
“你正在消除市场的风险，”哈特解释道。不用担心在支付利息时会坐上几个月，“你知道，在康复结束后，你可以在那里找到一个租户，你可以立即向银行再融资。”
它可能不会像成功的翻转那样快速产生现金，但他们正在打持久战。
