拥有出租房产具有显着的税收优势。如此重要，以至于当战略性地使用时，它们可以帮助投资者仅通过节税来扩大规模。
吉尔·格林 (Jill Green) 是一名全职医生，与丈夫一起投资房地产，她利用税收节省，每年增加大约一处房产。
她的增长背后的策略之一是：成本分离研究，这使她和其他房地产投资者能够加速折旧。
为什么折旧很重要
出租房产业主可以扣除广泛的费用，包括抵押贷款利息和保险，以及旅行和设备费用，从而大大减少他们的应税收入。
最有力的扣除之一是折旧。
折旧允许投资者在 IRS 定义的使用寿命内扣除建筑物的成本：住宅物业为 27.5 年，商业物业为 39 年。为了计算年折旧，业主将建筑物的价值（不包括土地）除以适用的时间表。
例如，如果您购买价值 100 万美元的商业建筑，标准折旧允许您每年扣除其价值的 1/39。
成本分离研究改变了这一数学原理。
“成本段”如何运作
成本分离研究通常称为“成本分段”，通过将建筑物分成比整个建筑物更快折旧的组件来加速折旧。
工程师分析房产的内部和外部元素（例如地板、电气系统、管道和暖通空调），并将某些部分重新分类为更短的折旧类别（五年、七年或 15 年）。例如，他们可能会确定电源插座预计不会持续 39 年，而是一项三年期资产。
因此，与其在 39 年内对整栋价值 100 万美元的建筑进行折旧，不如将其中的一部分进行更快的冲销。这种加速可以大幅增加第一年的扣除额。
以相同的 100 万美元为例：投资者可以通过加速折旧和红利折旧提前扣除数十万美元，而不是在第一年扣除约 25,600 美元（100 万美元的 1/39）。
在所有权早期申请更大的扣除额可以减少纳税义务并增加可用现金。
注册会计师克里斯特尔·埃斯皮诺萨 (CPA Kristel Espinosa) 告诉《商业内幕》(資本才俊)：“在最初的几年里，你可能会拿走一大笔钱，但基本上会让自己陷入亏损的境地，因为扣除额太大了。” “如果你不需要当年的所有损失，那么该损失会延续到随后的几年，因此这些损失可以在未来几年内保护该房产的租金收入。”
请注意，在大多数情况下，折旧可以抵消被动收入（例如租金收入），但不能抵消主动收入（例如 W-2 工资）。然而，根据国税局规定，符合房地产专业人士资格的投资者可以使用租金损失来抵消主动收入。格林的配偶有资格获得房地产专业地位（REPS），这使得他们的成本分离研究特别有力：加速折旧扣除可以抵消主动收入，从而提供大量而直接的税收节省，而这是其他方式无法实现的。
成本隔离对谁有意义
成本细分研究通常需要花费数千美元，并且可能需要一到两个月才能完成。是否有意义取决于房产的规模、购买价格和投资者的纳税情况。
埃斯皮诺萨表示，该策略通常最适合拥有商业地产或大型投资组合的高收入投资者。
作为一般规则，“成本分离研究通常允许将建筑物成本的 20% 到 40% 重新分类为较短的折旧期，”她说。 “第一年每 100 万美元的建筑成本可以节省 50,000 至 150,000 美元以上的税收，具体取决于研究结果和您的税务情况。”
她举了一座价值 1500 万美元的商业建筑的例子。如果 500 万美元重新分类为寿命较短的资产并符合红利折旧条件，则可能产生 300 万美元的扣除额。按照 37% 的联邦税率计算，在扣除州税之前，联邦税收节省大约为 111 万美元。
埃斯皮诺萨说，在一个案例中，一位客户在为这项研究支付了大约 10,000 美元后节省了大约 180 万美元的税款。她说，这对她的客户群来说并不是一个极端的例子，其中包括高收入阶层的人，他们通常拥有大量的投资组合和商业建筑。
尽管如此，成本细分研究并不是对所有房产都有意义。它们通常对于商业建筑来说更有价值，因为商业建筑有更多的组件需要重新分类，而且购买价格也更高。
格林说，她在订购研究之前咨询了注册会计师。当她购买价值 123,000 美元的房产时，这在财务上没有意义，特别是因为她计划迅速出售它。
埃斯皮诺萨建议投资者与经验丰富的注册会计师和成本分离专家密切合作，并保留详细的工程报告以供审计。
“成本隔离很有效，”她说，“但需要仔细执行。”
