房地产专业身份 (REPS) 如何发挥作用并降低税收

多年来，吉尔·格林医生眼睁睁地看着她的医生工资的很大一部分被税收吞噬。

“我缴纳了大量税款，但每年仍然开出一张五位数的巨额支票，”她告诉《商业内幕》。

大约六年前，当她和丈夫开始投资房地产以创造额外的收入来源时，她了解到了一个鲜为人知的国税局名称，称为房地产专业身份 (REPS)。

这种策略被一些税务专家戏称为“婚姻漏洞”。

该规则允许合格投资者使用房地产损失来抵消 W-2 收入，而大多数高收入者通常无法做到这一点。

以下是格林和其他夫妇如何利用它来大幅减少税单，同时扩大租赁组合。

为什么租金损失通常对高收入者没有帮助

根据正常的国税局规则，租赁房地产被视为被动活动。这意味着租金损失可以抵消租金收入，但不能抵消 W-2 收入，例如医生或会计师的工资。

因此，如果您是一名年收入 250,000 美元的医生，而您的出租房产在账面上显示有 150,000 美元的损失，那么您仍需缴纳全额 250,000 美元的税。

有一个小例外：针对长期租金损失的 25,000 美元“特别津贴”，但它会在 100,000 美元到 150,000 美元的收入之间逐步取消，并在 150,000 美元以上完全消失。

对于高收入者来说，这种福利不是一种选择。如果您的收入超过 150,000 美元，并且您想用租金损失来抵消 W-2 收入，那么您要么必须是房地产专业人士，要么必须与房地产专业人士结婚。

这就是“婚姻漏洞”的由来。

如果配偶之一有资格成为“房地产专业人士”，租金损失将不再被视为被动损失。它们变成主动损失，这意味着它们可以抵消主动收入，包括 W-2 工资。

“你可以继续保持W-2的高收入，”注册会计师兼房地产投资者Amanda Han说，“只要你的配偶是房地产专业人士，那么租金损失就可以抵消你们双方的收入。”

Letizia Alto 和 Kenji Asakura 都是医生，他们在建立了庞大的租赁投资组合后缩减了医院的工作量，他们表示，他们利用这一策略将所得税“零”了七年，并加速了财务独立的道路。

该策略取决于产生税收损失，而不一定是亏损。

在房地产行业，产生正现金流的同时在纳税申报表上显示亏损是很常见的。这主要是因为折旧，这是一种非现金扣除，允许业主每年冲销建筑物的一部分价值，以及装修等可扣除费用。

朝仓获得 REPS 资格的那一年，这对夫妇倾向于升级。从纸面上看，这些装修成本加上折旧，造成了相当大的损失。与此同时，这些改进增加了房产的价值，并允许他们提高租金。因此，他们正在改善投资组合并增加现金流，同时创造可以抵消医生收入的账面损失。

您不申请 REPS。您是否符合资格取决于您如何度过时间。

必须满足两个主要要求：

“你不能成为一名每周工作 80 小时的律师，然后领取 REPS，”格林说。 “这意味着你必须在房地产领域工作至少 160 小时。”

她仍然是一名全职医生，而她的丈夫则符合资格，他建造定制衣柜和车库并管理他们的房地产投资组合。 “他的工作已经被视为 REPS 时间，”她解释道。

记录你的工作时间至关重要。 CPA Kristel Espinosa 警告说，REPS 可能会受到 IRS 的密切审查。

她说：“你可以从事其他工作，但你必须能够向国税局证明，如果接受过审计，房地产业务确实是你的主要业务。”

朝仓在谷歌日历中记录了他的工作时间，并附有详细的注释，包括从上门拜访到更换空调的所有内容。

如果配偶双方都不符合 REPS 资格，或者您是不符合资格的单身家庭，则还有另一种策略，称为“短期租赁税漏洞”。

美国国税局 (IRS) 对短期租赁（客人平均停留时间为 7 天或更少）的处理方式有所不同。如果业主实质性参与财产管理，即使没有 REPS，损失也可用于抵消 W-2 收入。

为了获得资格，投资者必须满足多项重要参与要求之一。最常见的是：

例如，如果投资者花费 80 小时管理短期租赁，而清洁工和园艺师总共花费 50 小时，则投资者仍可能符合“比其他所有人加起来都多”的测试资格。

Han 举了一个例子，某人的 W-2 收入年收入为 50 万美元。

“如果你投资长期租赁，但不能用它来抵消税款，那么你可能要缴纳 37% 的税款，”她解释道。然而，如果您将该房产转为短期租赁并产生 200,000 美元的税收损失，“这会抵消您的 W-2，所以也许您可以节省 74,000 美元的税收。”

与 25,000 美元的长期租金补贴不同，该策略没有收入上限。

“对于收入较低的人来说，影响更大，”韩说。 “如果你赚了 100 万美元，并且节省了一些税款，那就太好了。这不会改变生活。但如果你赚了 8 万美元，并且节省了大量税款，那么对于特定纳税人来说，这就是更多的投资资金。”