Ali 和 Josh Lupo 于 2018 年 12 月购买了他们的第一处房产，这是位于纽约州北部的一套复式公寓。
当时，他们正在削减六位数的学生贷款债务，并寻找降低开支的方法。拥有而不是租赁，将允许他们“房屋黑客”，这是一种涉及出租您房屋的一部分以支付部分或全部抵押贷款的策略。
他们搬进了一半的复式公寓，租了另一半，住房成本立即减少了一半。当 Lupos 夫妇在 2020 年购买了第二套复式公寓并将出租单位从一个扩大到三个时，他们开始产生足够的租金收入来支付两笔抵押贷款，让他们可以免费生活。
这对夫妇继续扩大他们的房地产投资组合。截至 2025 年 11 月，他们表示拥有 14 个长期租赁单位。现金流以及私人借贷和股息 ETF 产生的被动收入，使他们能够在 30 多岁的时候辞掉全职工作并实现财务独立。
他们几乎所有的房地产投资都是由卖方融资的交易。
在卖方融资中，卖方充当贷方，并向买方提供符合商定条件的贷款。与传统贷款不同，买方每月向卖方付款，而不是每月向银行付款。
卖方融资对双方来说都有多种优势。作为买家，卢波斯人的一个显着好处是能够锁定较低的利率。
乔什告诉《商业内幕》：“目前，对于进行非常固定投资类型的普通投资者来说，如果他们去银行，他们可能要支付 7.5% 甚至 7.75% 的 30 年期固定利率贷款。”
然而，由于他们能够与卖家协商条款（包括利率），“对于我们购买的所有房产，我们将支付 6% 的利息，而不是 7.5%，”他说，并补充说较低的利率减少了他们的每月付款并增加了他们的现金流。
此外，当您直接与卖家合作并绕过银行时，该过程通常会更快且更便宜，因为没有与交易相关的成交成本。
对于卖家来说，他们通过每月付款获得稳定的被动收入，这对于靠固定收入生活或不一定需要或不希望从房产销售中一次性获得大笔款项的卖家尤其有利。
如何找到卖家资助的交易
卖方融资的一大警告是“到期出售”条款，该条款规定，如果所有权发生变化，银行可以要求借款人支付贷款的剩余余额。换句话说，如果抵押贷款公司发现有新主人，它会考虑将房屋出售，并可以要求全额支付剩余债务。这意味着，如果卖家不完全拥有该房产，那么他们很难进行卖家融资。
至于寻找卖家资助的交易，“有正式和非正式的方式，”乔什说。非正式的方法归结为建立人际网络——参加房地产聚会，与其他投资者互动，让人们知道你对卖家融资感兴趣——这就是 Lupos 达成交易的方式。
更正式的方法是在 FSBO.com 或 Zillow 等网站上查找“由所有者出售”列表，您可以在其中过滤“所有者发布”列表。
“有一种软件可以让你找到市场外的房产，你可以看到谁拥有它，他们是否有抵押贷款，交易中有多少股权，以及他们拥有它多久了，”乔什说。
他和阿里大多是从婴儿潮一代购买的，这些人已经达到或即将退休，并且更感兴趣的是获得每月收入，而不是通过出售房产获得一次性收入。
“这些即将退休的婴儿潮一代会说，‘我们不想再管理这些房产了。我们想要旅行。我们想要和我们的孙子们共度时光。’但如果他们一次性全部出售，他们将面临巨额税单，”乔什解释道。他们的大多数交易的首付较低，在 5% 到 8% 之间，这有助于他们快速扩张。
根据他们的经验，卖家更愿意收到五到七年的每月付款，之后他们想兑现。
这意味着，“我们将进行相当多的再融资，这需要时间和金钱，”阿里解释道。 “卖家融资可以以一种创造性的方式让你踏入房产大门，但对于大多数人来说，最终，你必须将其放在传统的抵押贷款上。”
乔什补充道，仅仅因为一笔交易是由卖方融资并不意味着它就是一笔出色的交易：“在房地产领域，卖方融资就像是圣杯，而且真的很诱人。”
早些时候，他和阿里差点就因为这是一笔由卖方融资的交易而买下一处房产，但每次他们计算现金流时，结果都是亏损的。
“请记住，有些人会说，‘嘿，我会以卖方融资的方式把这个卖给你’，但当你实际计算这些数字时，他们会向你收取溢价，这确实没有意义，”他说。
