闪回四年前的房地产市场：购房者通过拥挤的开放式房屋，放弃检查并竞标价格以寻找难以捉摸的“获胜报价”。这种紧迫感早已消失。实际上，公式已经翻转。如今，买家没有在整个过程中冲刺，而是花了时间和讨价还价。他们还做一些似乎在2021年似乎无法想象的事情 – 在终点线之前退出交易。
称其为冷脚年。自7月份的房屋购买协议中，超过15％的购房协议失败了，这是自房地产公司Redfin开始在2017年开始取消取消的那个月份的最高百分比。在2020年和2021年的低点增长的增长幅度增长 – 揭示了市场的凌乱状态。买家对房屋所有权的上涨和对工作感到紧张的态度感到震惊。抵押贷款利率没有任何好处，典型的速度超过了大流行的早期记录的两倍以上。随着更多的房屋可供出售，与之竞争的买家更少，继续狩猎的购物者可以负担得起挑剔。即使最终提出了获胜的报价，他们也可能想知道是否可以在其他地方找到更好的讨价还价。
德克萨斯州沃思堡的房地产经纪人Rhonda Forte说：“我们有很多房屋可用。” “如果他们不喜欢这个，他们可以去下一个。”
买家的不安杠杆不会永远持续下去 – 实际上，有一些早期的迹象表明，摆板可能正在退缩以支持卖家。但是，直到借贷变得更便宜，人们对经济的感觉更好，请期望预售的烦恼保持不变。
购房可能有很多原因。检查可能会揭示屋顶下垂，发霉的阁楼或容易洪水的地下室。买方的贷款可能会通过，或者他们可能没有现金来弥补评估差距。许多买家还指望在关闭新房屋之前出售其现有房屋。如果他们在卸载旧财产方面遇到困难，他们可能无法继续前进。
然后是普通的老买家的re悔。即使在接受要约并在虚线上签署了两党的签名，也需要在幕后进行很多工作：检查，评估，抵押承销，标题搜索。买家可以在此插曲期间的任何时间退出，尽管他们可能会没收其存款，这通常是几千美元。取消通常在秋季或冬季飙升，当时房地产市场减慢并且买家感到紧迫。这就是为什么这个夏天上升脱颖而出的原因。在6月，约翰·伯恩斯研究和咨询公司对房地产经纪人进行的全国性调查中，特工将“冷脚”视为购买取消的第二个常见原因，仅次于检查问题。 7月，约翰·伯恩斯（John Burns）调查的特工中有37％的人报告的取消时间比一年中预期的要多。
我们有很多房屋可用。如果他们不喜欢这个，他们可以去下一个。Rhonda Forte，德克萨斯州沃思堡的房地产经纪人
“冷脚”现象是时间和选择的函数。买家必须越多的时间来解决这笔交易，而其他地方的选择数量就越大，他们就越舒适地走开。因此，Redfin的数据显示，分手在得克萨斯州和佛罗里达这样的地方最常见，这是由于繁忙的房屋建筑商和相对缺乏买家而出售的可用房屋。 Realtor.com的数据显示，自抵押贷款利率在2022年上升以来，全国范围内的库存一直在稳步上升 – 7月份的积极列表比一年前的同时多了25％。当更多房屋坐在市场上时，认真的买家可以花时间审查房地产。
Redfin经济学研究负责人Chen Zhao告诉我：“从某种意义上说，买家已经有些突破了。” “他们可以负担得起一些选择。”
权衡购房者心目的另一个主要因素是负担能力。他们可能会警惕肩负着所有权的上涨，例如保险，维护和财产税。如果他们获得的抵押贷款约为6.6％，那么他们每月很可能每月支付数百美元的利息，而这些邻居在大流行中抢购了不到3％的贷款。在某些地区，房价从高峰降低，但通常仍然超过流行前的水平。为了抵消这些成本，代理商告诉我，买家从要价低于要价和要求优惠的报价（例如维修付款或结业费用帮助）来利用较慢的市场。
圣安东尼奥地区的房地产经纪人丹尼·赫恩登（Danny Herndon）说：“他们想减少一切。”根据Redfin的数据，地铁在7月取消率最高，近23％的家庭购买协议下降。劳德代尔堡（21.3％），杰克逊维尔（19.9％）和亚特兰大（19.7％）紧随其后。
这些城市的共同点是一件事：许多闪亮的新房屋。建筑不仅为竞争对手增加了更多的财产，而且建筑商更有可能提供巨大的激励措施，例如抵押贷款利率“买入”，以使房屋脱离书籍。为了与此类交易竞争，普通卖家可能必须积极降低自己的价格或折价自己的交易甜味剂。
约翰·伯恩斯（John Burns）的高级研究经理卡拉·薰衣草（Cara Lavender）说：“建筑商的上风很大。”普通卖家通常无法为如今的新家（或根本不想）支付所有新家的激励措施。但是，即使是通常不愿降价的建筑商，现在在调查中说，其价格同比下降了2％。薰衣草告诉我：“我们正在预计这将继续一年。”当新房屋的市场减慢时，这也会阻止现有房屋。她说：“转售价格将不得不继续下降。”对于卖方而言，最近取消的激增增加了受伤的侮辱。代理商告诉他们对市场“真实”并相应地设定他们的期望。但是，即使在价格或收盘成本上割让了基础之后，他们仍然冒着将买家丢给绿色牧场的风险。
2021年，住房市场的定义特征令人烦恼地害怕错过。 FOMO填充的买家陷入了似乎千载难逢的公牛奔跑之中，他选择以任何必要的方式确保房屋的安全 – 即使这意味着要扩大预算或削弱他们的必需品清单。当前的不适使我成为另一种FOMO。买家不想在其他地方无意间经过更优惠的交易，因此他们更有可能在他们面前确定的事情上保释。即使价格下跌，可能听起来像是买家的天哪，实际上也可能阻止人们取得飞跃。
薰衣草告诉我：“没有人愿意成为一个伸出手说的人，’好吧，我要购买。’ “’如果价格不断下跌怎么办？如果我等待更长的时间，还有更好的交易呢？”
当然，房地产是当地的。在中西部和东北部，建筑商完成了更少的房屋，竞争通常比在美国下半部的竞争更加僵硬，也称为太阳带。薰衣草告诉我：“这两个地区仍然没有足够的供应来满足他们的需求。”
没有人愿意成为一个伸出手说：“好吧，我要购买的人。”如果价格不断下跌怎么办？John Burns Research and Consulting的高级研究经理Cara Lavender
约翰·伯恩斯（John Burns）的分析师预计，在今年余下的时间里，迟钝的市场和2026年的分析师都将继续进行。即使借贷率确实下降了一点，薰衣草告诉我，真正需要稳定的是“消费者心灵”。只要“不确定性”是每个人的嘴唇上的一句话，买家就可能会继续退出交易。其他房地产专家的看法有所不同。 Redfin的Zhao说，买家可能已经处于这一周期的谈判能力峰值。可用房屋的池缩小了6月和7月的月份 – 自2023年7月以来，库存首次下降。潜在的卖家正在意识到条件对他们不利，因此他们要么首先将自己的房屋从市场上撤出，要么一开始就不清单。来自Realtor.com的最新数据表明，在6月的每100个新列表中，21个没有销售就被拉动，比上一年增加了48％。
赫恩登告诉我：“我看到的很多是卖家把房子带到市场上，因为他们仍然认为是2021年。” “他们不愿意降低价格，买家不愿意向他们支付他们在大流行期间所支付的费用。”
Freddie MAC的数据还表明，悬停数月几个月后，典型的抵押贷款率一直在慢慢漂移。如果房屋贷款变得更便宜，更多的买家可能会进入市场，竞争可能会升级，一旦签署，可能会有更大的压力坚持下去。这仍然是一个很大的“如果”。预测抵押贷款利率很艰难 – 没人知道事情的发展方向。但是很明显，取消的增加是一个经济学家去年对我描述为“野蛮的不健康”住房市场的另一种症状。也许每个人都欢迎一个转变 – 融化买家的冷脚。
赵告诉我：“似乎我们正朝着变革迈进，抵押贷款利率开始反映出这一点。” “也许我们现在处于不同的风口浪尖。”
Business Insider的话语故事提供了有关当天最紧迫的问题的观点，并通过分析，报告和专业知识告知。
