在房地产领域要想实现这一目标，需要一定程度的盲目乐观：相信尽管市场有起有落，买家仍会上门，验房结果会清白，双方都会摆脱紧张情绪并在虚线上签字。这种信念在三月和四月繁忙的春季销售季节到来之前的几周里更加自由地流动，此时更好的天气往往会促使买家和卖家摆脱冬眠，进入一连串的交易撮合，为今年剩余时间定下基调。
在过去的几年里，这种永恒的乐观情绪并没有得到回报。最近，唐纳德·特朗普总统的全面关税让 2025 年春季反弹的希望破灭。由于潜在买家对借贷利率、经济和就业感到不安，许多人决定留在原地。不要气馁，进入 2026 年，房地产经纪人再次敢于梦想。抵押贷款利率下降，全国大部分地区的房价也在下跌，这对买家来说更加有利。劳动力市场并未繁荣，但仍保持坚挺。另外，人们的想法是，买家只能推迟这么长时间的重大生活变化。最终，人们不得不再次搬家。也许2026年终于到来了。
“我们都很兴奋，”凤凰城地区的房地产经纪人尼尔·布鲁克斯告诉我。 “每个人都做得很好，心想，‘好吧，也许就这样了。让我们屏住呼吸，希望不要再发生任何事情。’
布鲁克斯停顿了一下：“但后来发生了其他事情。”
连续第二年，卖家、代理商和分析师都在哀悼未能实现的春季涨势。他们再次将矛头指向地缘政治动荡：这一次是伊朗战争，这场战争导致借贷利率飙升，并使日常用品（尤其是天然气）变得更加昂贵。这场冲突给消费者的财务和心理带来了压力——如果说购房者在进行一生中最大的一笔购买之前最不愿意听到的一件事，那就是“不确定性”。最糟糕的是，战争开始时，卖家通常会开始在解冻的前院种植待售标志。
约翰·伯恩斯研究与咨询公司的研究主管小里克·帕拉西奥斯说：“从住房的角度来看，这一切发生的时机再糟糕不过了。”
房地产经纪人，一向乐观的人，还没有准备好认输。他们仍抱有希望，认为情况仍能在六月销售旺季到来之前及时好转。当然，无论宏观经济状况如何，人们总是出于生活原因而不得不搬家。对于买家来说，好处是他们比近年来拥有更多的筹码——这可能足以说服一些人去抄底，也许是在众多新住宅社区之一，那里的建筑商正在提供巨额福利以保持销售增长。不过，利率下调和交叉祈祷也只能到此为止。要让房地产市场恢复生机，需要的不仅仅是一厢情愿的想法。
甚至在美国卷入另一场中东战争之前，房地产复苏就已经岌岌可危。当然，负担能力有所改善，但还不足以引发疯狂的开放看房活动。尽管如此，仍有充分的理由保持乐观。最大的亮点是典型的抵押贷款利率，2月底，抵押贷款利率自2022年以来首次跌破6%。与一年前相比，这是一个巨大的进步，当时利率徘徊在7%附近——每下降一个百分点，购房者的每月还款额就可以减少数百美元。在全国范围内，工资的增长速度快于房价的增长速度。就业市场很奇怪，但并不可怕。尽管企业招聘不多，但失业率仍保持在 4.3% 的相对较低水平。所有这些都表明购房者的处境更加友好。
一些经济学家预测 2026 年市场将蓬勃发展——例如，全国房地产经纪人协会预测今年现有房屋销售量将猛增 14%（如果这确实成真，我想您可能会看到友好的当地房地产经纪人在街上翻滚）。大多数人采取了更加谨慎但仍然乐观的态度。例如，Zillow 预计今年现房销量将达到 426 万套，比去年小幅增长 4.3%——更多的是解冻而不是热浪。经纪公司康帕斯国际控股公司(Compass International Holdings)首席经济学家迈克·西蒙森(Mike Simonsen)预测，涨幅将在4.25%至5%之间。约翰·伯恩斯 (John Burns) 还预测较低的个位数百分比将会上升。
帕拉西奥斯告诉我，“我们并没有预测今年会出现繁荣”，他将他的前景描述为“更现实，或者我猜，是谨慎乐观”。
即使是更为谨慎的预测现在也被下调，这表明今年春天买家和卖家出了多少问题。根据房地美 (Freddie Mac) 的数据，4 月初，30 年期贷款的典型利率跃升至近 6.5%，不过最近又下滑至 6.25% 左右。
从住房角度来看，这一切发生的时机再糟糕不过了。小里克·帕拉西奥斯 (Rick Palacios Jr.)，约翰·伯恩斯研究与咨询公司研究总监。
消费者仍在消费，但他们对经济感到沮丧并感到沮丧。当老板们不断谈论人工智能驱动的“效率”并用全小写的公司用语发出裁员通知时，你也很难在工作中感到安全。
“这确实是波动性，”房地产经纪公司 Coldwell Banker 的高管杰森·沃 (Jason Waugh) 表示。 “我的意思是，这就是导致人们停下来的原因。”
新年伊始，买家在市场上有很多选择，这意味着他们可以慢慢来，看看事情会如何发展。 Redfin 数据显示，1 月份活跃库存较 2025 年同月增加约 5.44%，较 2023 年同期增加 32%。 “只要供应增加，就会对价格造成压力，”帕拉西奥斯告诉我。 “这可以消除任何紧迫感。”
Compass 首席经济学家西蒙森看到了这种趋势正在发生转变的迹象——他表示，5 月份待售房屋数量实际上可能略低于去年同期。一个重要原因是许多潜在卖家也在玩等待游戏。人们不会搬家去寻找新工作，低失业率也意味着在裁员或金融灾难后被迫出售房屋的人减少。此外，房主基本上并不急于放弃优惠的抵押贷款利率。
“真的，看起来这些卖家非常乐意等待，”西蒙森告诉我。 “他们只是不必出售。”
如果您摇头并嘀咕：“不是在我的地区，房屋仍然卖得很热”，那么您可能正坐在中西部或东北部的某个地方。房屋建筑商在疫情期间并没有像奥斯汀或菲尼克斯那样涌向这些地区，这意味着他们没有看到那种供应增加会压低价格并使规模向有利于买家的方向倾斜。最近对 700 名 Coldwell Banker 代理商进行的一项调查揭示了地域差异：中西部地区 70% 的代理商和东北部地区 74% 的代理商表示，他们所在的地区是卖方市场，而南部地区只有 13%，西部地区只有 22%。大流行时代的热点地区仍在与宿醉作斗争。以一度炙手可热的凤凰城都会区为例，Redfin 数据显示，截至 4 月底，待售房屋（已签订合同但尚未成交的房屋）数量比去年下降了约 2%。
“买家的反应是，‘如果我等待，我可能会以更便宜的价格买到，’”菲尼克斯地区的经纪人布鲁克斯说。
扭转局面的秘诀非常简单：伊朗战争迅速结束、就业稳定增长以及抵押贷款市场稳定。或者正如布鲁克斯简洁地对我说的：“利率和就业。”
“在凤凰城，我们现在的工作做得相当不错，”他说。 “如果这种情况保持强劲并且利率略有下降，我们将立即采取行动。”
看起来这些卖家非常乐意等待。他们只是不必出售。迈克·西蒙森 (Mike Simonsen)，康帕斯国际控股公司首席经济学家
帕拉西奥斯警告说，不要指望会出现戏剧性反弹。他说，今年夏天的回升并非不可能，但时间在流逝，因为大多数房屋销售需要一两个月才能结束，而且人们通常希望在八月或九月假期结束、孩子们返回学校时完成交易。
事情并不全是厄运和阴郁。 John Burns 的数据显示，在全国 22 个最大的房地产市场中，房价要么“负担得起”，要么大致符合历史负担能力水平。帕拉西奥斯告诉我：“在过去几年里，少数几个市场的房价即使没有下降，也已经温和升值，而且收入也稳定增长。” “所以这只是解决负担能力问题的一个无聊、缓慢的步伐。这并不是什么超级性感的事情。”
布鲁克斯说，即使在凤凰城这样陷入困境的市场，如果定价合适，房屋也可能会吸引多个报价并很快售出：“当你处于低迷市场时，你想成为第一个出售的人。”另一方面，买家可以获得一些让步，例如修理费、涵盖的成交费用或有利的入住时间表。 “我得到的让步比至少十年来还要多，”他补充道。
Zillow 首席经济学家米沙·费舍尔 (Mischa Fisher) 对今年房地产市场的曲折持乐观态度。 “我认为这取决于一个人的期望是什么，”他说。他仍然押注今年销量将增长约 2% 或 3%——这算不上什么值得庆祝的事情，但综合考虑，这是一个积极的发展。西蒙森表示，伊朗战争爆发后经历了艰难的几周，买家活动与去年相比确实略有回升。但他也承认，“我们现在的任何增长都非常脆弱。”
今年梦想远大的日子似乎已经成为遥远的记忆。 Coldwell Banker 高管沃已经接受了这样一个事实，即今年看起来很像 2024 年和 2025 年——房地产历史上的淡季。他表示，进入 2026 年，人们希望这将标志着新的房地产周期的开始：低迷的结束以及待售标志和移动卡车的回归。他说，没有人期待创纪录的表现，但他们希望出现明显的转变。
不过，沃经历了之前的周期，他不会让梦想完全消失。
沃告诉我：“如果我们能够保持一定的利率稳定性并减少波动性，那么负担能力就会提高，2027 年应该会给人们带来很大的乐观情绪。”
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