拥有租赁物业提供税收优惠。
CPA Amanda Han告诉Business Insider，这不足为奇。 “我认为通常发生的事情是人们只是不知道如何获得这些好处。”
Han和她的丈夫Matthew Macfarland运行了Keystone CPA，该公司专门针对房地产投资者制定节省税收策略。 CPA夫妇还投资于日常工作之外的财产。
他们标记了一种鲜为人知的税收策略，这对房地产投资者特别有利。它允许合格的个人使用称为“房地产专业人士”或代表的IRS名称来庇护其W-2收入。
通常，租赁房地产损失被认为是被动的，只能抵消被动收入。例如，如果您是作为会计师工作并在一边投资房地产，那么房地产业务的损失抵消了您的租金收入，但是您不能承担损失并抵消您的会计收入。那是因为它们是两个无关的活动。
但是，如果您被认为是房地产专业人员，那么这一切都将成为一项大活动，并且可以根据主动收入（包括W-2和1099收入）扣除租金损失。
请注意，汉恩说，$ 25,000的“特殊津贴”说：“如果您的收入低于100,000美元，并且您投资了长期租金，那么您实际上可以用最多$ 25,000的W-2收入损失。”
如果您赚取100,000美元至150,000美元之间，则津贴将是部分的，当您修改后的调整后的总收入达到150,000美元时，它将完全分阶段。
这意味着，如果您赚了15万美元，并且正在尝试使用房地产来抵消W-2收入，“您必须是房地产专业人员，或者必须与房地产专业人员的配偶结婚，” Han解释说。
她继续说：“这就是我们所说的“婚姻漏洞”。您可以继续获得高W-2收入 – 只要您的配偶是房地产专业人员，租金损失就可以抵消您的两种收入。”
代表的重要性
假设您作为会计师赚了25万美元，而您和您的配偶经营着一家租金房地产业务，造成150,000美元的损失。如果你们俩都不符合代表的资格，那么您将征收全部25万美元的税。但是，如果一位配偶要求代表，您可以从$ 250,0000的收入中扣除150,000美元，这意味着您只会以100,000美元的价格征税。这可能会导致税收负债有显着差异。一对夫妇告诉BI他们如何使用该策略将其所得税“归零”七年。
请注意，您必须造成损失以获得税收优惠。在房地产中产生正现金流量，同时显示出纳税申报表的损失是很普遍的。这是因为折旧之类的扣除额 – 国税局假设建筑物随着时间的流逝而磨损，并允许您每年扣除一部分财产价值作为费用 – 以及诸如翻新之类的费用。
要获得代表资格，房地产必须是您的主要工作，尽管您不一定要成为房地产经纪人。如果您符合某些小时和活动要求，则可能有资格。这三个主要规定是：您必须每年花费750多个小时来进行房地产活动，一半以上的工作时间必须在房地产中，并且您必须通过参与日常运营来实质性地参与您的租赁活动。
汉说：“您可以想象，如果某人全职工作（一年2,100小时），那么在房地产上有比他们的工作更多的时间将非常困难。” “但是，如果您有一个居住在家或想成为全职配偶的配偶，那就是机会。”
短期租金税漏洞
这对夫妇解释说，如果您和您的配偶不可能获得销售代表的资格，那么由于“短期租金税漏洞”，您仍然有能力使用房地产减少应税收入。
麦克法兰说：“一般而言，美国国税局将房地产视为一种被动活动，如果您造成损失，则只能使用这些损失来抵消房地产收入。”
但是，美国国税局以不同的方式看待短期租金。
McFarland说：“如果您参与日常运营 – 您正在自我管理 – 如果您可以通过折旧造成纸质造成损失并最大程度地扣除扣除额，那么您可以使用这些损失来抵消W-2收入。”
韩举例说明某人每年收入$ 500,000的W-2收入。
她解释说：“如果您投资了长期租金，并且不能使用它来抵消税收，那么也许您正在为此缴纳37％的税款。”但是，如果您将该物业变成短期租金，并且从中造成20万美元的税收损失，“它抵消了您的W-2，因此也许您要节省74,000美元的税款。”
要从漏洞中受益，您的财产必须是短期租金 – 这意味着，一年中的普通客人住宿是7天或更短的时间 – 您必须“实质上参与”管理该物业。
为了满足物质参与要求，投资者需要满足七个要求之一。汉解释说：“有99％的时间，我们看到了三个最高的最高时期之一。”投资者在短期租金上花费了至少500个小时，投资者在短期租金上花费了至少100个小时的时间，但没有其他人花费的时间比他们花更多的时间花费更多的时间。
例如，投资者花了80个小时在该物业上，这比整个清洁工和园丁都多，他们总共花费50个小时。
任何人，无论收入水平如何，都可以从短期的租金税漏洞中受益，汉说：“对于有较低收入的人来说，这会更有影响力。如果您赚了100万美元并且节省了一些税款，那么税款就不会改变生活。但是，这不会改变生命。但是，如果您赚了80,000美元，那么您可以节省大量的税款，这对特定的税收投资了很多。”
