马克开始投资房地产时并没有六位数的薪水。
这位佛罗里达州前警官出于隐私原因不愿透露自己的姓氏，他表示自己的年收入从未超过 52,000 美元。尽管如此，他在不到五年的时间里建立了包含 25 个单位的房地产投资组合，并在 50 岁时从日常工作中退休。
帮助他开始的一个工具是他已经拥有的东西：他的房屋净值。
为了资助他的第一处投资房产（位于弗吉尼亚州 Shenandoah Valley 的一栋价值 100,000 美元的单户住宅），Mark 针对他已还清的主要住宅开设了房屋净值信贷额度 (HELOC)。
他告诉 資本才俊，他的房子当时价值约 20 万美元。他并没有借到接近他认为自己可以获得的最高金额的贷款，而是拿出了 30,000 美元的信贷额度（约占其房屋价值的 15%）来为投资提供资金。
密歇根州投资者斯科特·斯汀伯格（Scott Steenbergh）在和妻子购买了他们的第一套清醒生活租赁房时，也利用了他主要住宅的股权。他说，投资房产需要比自住房屋更高的首付，因此这对夫妇使用 HELOC 来帮助筹集现金。
“我们能够为我们的主要项目进行再融资，取出部分股权，并将其投入使用，”斯滕伯格告诉《商业时报》。
两位投资者本质上都在做同样的事情：将锁定在房屋内的部分财富转化为可以部署在其他地方的资本。
怎样一个 赫洛克 作品
HELOC 允许房主以其房产净值为抵押进行借款，即房屋价值与其尚欠金额之间的差额。
与通常一次性支付的房屋净值贷款不同，HELOC 的功能更像信用卡。贷方批准最高信用额度，房主可以在设定的“提款期限”内根据需要从中借款。
在提款期间，借款人通常可以通过支票或与账户关联的信用卡获取资金。一旦您开始借贷，您将根据您的余额每月支付最低还款额。一些 HELOC 允许在提款期内只支付利息。
您可以借多少钱取决于贷方、您的房屋价值、您已欠的金额以及您的财务状况。例如，马克本可以为他全额还清的房屋寻求更大的信贷额度。相反，他选择了 30,000 美元，这足以执行他的投资计划，而不会从他的房屋中提取比他需要的更多的资产。
为了符合资格，借款人需要拥有足够的房屋净值，贷款人通常会考虑收入、现有债务和信用记录等因素。
HELOC 资金通常不限于与家庭相关的开支。从技术上讲，你可以用它来资助任何事情，从创业到度假或支付医疗费用。这种灵活性伴随着一个重要的警告：HELOC 是由您的房屋担保的债务。如果您无法偿还，您最终可能会失去财产。
使用房屋净值购买创收资产
马克用他的 HELOC 帮助购买了一处出租房产，该房产可以产生收入来抵消新债务。他说，在找到租客后，该房产每月产生约 220 美元的利润。他用部分现金流来偿还 HELOC 余额，并将部分资金存入储蓄。
Steenbergh 使用他的 HELOC 作为首付资金的来源。他和他的妻子在他们的主要住宅中建立了资产，但购买投资房产所需的现金比他们自己的房屋所需的现金多得多。
正如斯汀伯格所描述的那样，这使他们能够将现有资产“发挥作用”，而无需出售房屋。
当用借来的钱购买的资产产生足够的收入来证明债务成本合理时，该策略可以发挥作用，但也会增加风险。再次强调，HELOC 由您的家保障。如果您拖欠付款，贷方可能会限制额外借款，如果您最终无法偿还债务，您的房屋可能面临丧失抵押品赎回权的风险。
HELOC 与房屋净值贷款
Kent He 使用了类似的策略来利用他的房屋净值，但使用了不同的产品。
他和妻子于 2019 年在圣地亚哥购买了主要住宅。随着房屋升值，他们建立了大量资产，并最终利用房屋净值贷款提取了部分资产并投资于短期租赁。
他告诉《BI》：“如果我从未购买过我的主要住宅，那么我可能不会获得投资短期租赁的股权。”
区别很重要：房屋净值贷款通常提供固定金额的预付款，而 HELOC 提供可以随着时间的推移使用的循环信贷额度。
对于已经积累了资产的房主来说，了解自己的选择可以为他们提供另一种发挥资产的方式。
“你现在在你的工具带上配备了另一种工具，”他说。 “有了所有这些股权，也许你可以把它拿出来进行投资，只要投资有意义并且适合你的风险偏好。”
