40 岁那年，苏西·佩恩 (Suzie Payne) 已经接受了自己永远买不起房子的事实。
虽然她的朋友们在 30 多岁的时候才实现了这一珍贵的里程碑——通常是在父母的帮助下，但佩恩一边独自抚养女儿，一边努力攒钱。她居住的俄勒冈州波特兰市的房价早在疫情爆发之前就已经让人感到遥不可及。然后佩恩丢了工作。当抵押贷款利率在 2020 年夏天暴跌时，她更担心的是满足自己的基本需求，而不是花周六去参观开放日。
不过，2021 年，佩恩搬到了费城，那里似乎有购房的可能性。她仍然可以在城里以 20 万美元多一点的价格找到一套旧联排别墅，完全在她的承受范围之内。她找到了一份新工作，参加了首次购房者课程，并发现自己有资格获得比她预期更多的贷款。 2024年夏天，她在一位房地产经纪人的帮助下，中标了一套房子。她42岁。
佩恩将她的道路描述为“非常规”，但她代表了房地产领域的巨大变化：首次购房者的年龄比以往任何时候都要大。一两年前，美国人通常在 30 岁出头时购买第一套房子。然而，按照今天的标准，佩恩走在正轨上。全国房地产经纪人协会的新数据显示，2024 年中期至 2025 年中期，首次购房者的典型年龄达到了 40 岁的历史新高。所有购房者的中位年龄从 2019 年的 47 岁上升到了历史新高的 59 岁。
几年来，事情一直朝着这个方向发展——年龄较大、财力雄厚的买家更有能力应对更高的借贷利率和更昂贵的房屋的双重打击。 X一代和婴儿潮一代仍然活跃在房地产市场，而首次购房者的购买份额却在下降。但分歧从未如此明显。这一延迟的时间表可能会对当今的年轻人产生终生的影响：多年来错失了积累财富的机会，搬家次数减少，甚至重新评估了“入门之家”的构成。欢迎来到老年购房者时代。
1981 年，NAR 开始追踪中位年龄时，首次购房者的典型年龄只有 29 岁。在接下来的 40 年里，该指标略有上升，从未超过 33 岁。然后，在 2021 年中期至 2022 年中期，这一数字飙升至 36 岁。对于突然的跳跃，人们有些应对。也许只是年长的千禧一代——自从进入大衰退以来长期被贴上落后者的标签——终于迎头赶上了。但即使是这一群人也感到受到挤压。抵押贷款利率增加了一倍多，房屋更加昂贵，大衰退后的新建筑未能跟上年轻买家激增的步伐。我当时和一位千禧一代交谈过，他用悲观的语言描述了这一场景：“我们彻底完蛋了。”
事情只会变得更糟。 NAR 数据显示，去年首次购房者占房屋购买量的 21% 创下历史新低，大约是历史平均水平的一半。 NAR 副首席经济学家杰西卡·劳茨 (Jessica Lautz) 告诉我，入门级买家实际上已“从房地产市场中消失”。
“我们有大量的年轻人，他们实际上只是看到自己买房的大门被关闭了，”劳茨说。 “我认为这说明了我们在房地产市场上看到的僵局。”
取而代之的是一群“回头客”，他们的平均年龄为 62 岁（又创历史新高），可以将大量的房屋净值用于另一次购买。 NAR 数据显示，近三分之一的回头客支付了全部现金，这让他们比那些更喜欢不涉及抵押贷款的轻松快捷的交易的卖家占据了优势。高达 26% 的买家携带全部现金前来，这又是一个历史新高——你猜对了。
我们有大量的年轻人，他们实际上只是看到自己买房的大门被关闭了。杰西卡·劳茨 (Jessica Lautz)，全国房地产经纪人协会副首席经济学家
房地产经纪人告诉我，他们感到沮丧。马萨诸塞州 Century 21 North East 的经纪人佩吉·普拉特 (Peggy Pratt) 表示，对于年轻买家来说，当学生债务和高昂的租金成本压垮时，他们更难凑齐首付。普拉特专门帮助人们进入房地产市场，她大约一半的业务来自首次购房者。她说，那些能够站稳脚跟的人往往会得到父母的帮助——只是人数较少。另一方面，普拉特告诉我，那些无法依靠家庭的人“感觉经济状况对他们不利”。 “就价格而言，这对他们来说几乎是不可能的。”
苏西·明肯 (Suzy Minken) 是康帕斯 (Compass) 的一名在新泽西州和弗吉尼亚州北部工作的经纪人，她表示，她的客户不再购买“入门房”，梦想着搬到更大的地方。明肯说，大多数人很难在自己的价位上找到自己喜欢的房子，因此他们会推迟购买并继续存钱，直到他们能买到一个感觉不像踏脚石、更像是永久着陆点的房子。 NAR 的数据证实了这一点——去年卖家在自己房屋中居住的时间中位数为 11 年，创历史新高。
“我认为我们已经结束了升级买家的想法，”明肯说。 “这并没有真正发生。这些年来我卖过房子的人，没有人愿意搬家去买更大的房子。”
所有这些都导致了劳茨提到的僵局。首次购房者受益于房地产市场的动荡：当人们从理论上的入门住房搬到更大的地方时，他们就为那些刚刚开始购房的人腾出入门级住房。但这种健康的运动已经陷入停滞。几年前抵押贷款利率急剧上升后，房主们紧紧抓住他们在疫情爆发初期获得的最低条款。在利率进一步下降或被迫采取行动之前，这些业主不会去任何地方。如果人们等待更长时间购买他们的第一套房子，他们可能已经检查了其他重要的里程碑，例如生孩子，无论如何这可能会促使他们采取另一项行动。
晚年购房有一些好处：如果您在 40 岁时而不是 30 岁时购买第一套房子，那么您可能会接近收入高峰期。您可能会更好地了解家人的需求以及您想要居住的地方。虽然在大幅降低住房拥有率之前能有更多的确定性固然很好，但其缺点也可能是残酷的。如果拖延，你也会错过数年潜在的财富积累机会。 Lautz 告诉我，鉴于房屋每年往往会获得约 5% 的净资产，如果房主比历史标准晚十年购买，典型的房主将损失约 15 万美元。这些财富可以用来购买下一套房子，资助孩子的大学教育，或者对现有的房子进行必要的升级。
“我们正在考虑世代财富限制，”劳茨说。
苏西·佩恩的购房之旅并没有随着接受的报价而结束。她告诉我，她的女儿大约在同一时间出现了医疗紧急情况，迫使她放弃了购买。三月份，她再次尝试购买，并接受了第二次报价。但特朗普迫在眉睫的关税让她对经济感到不安，对房子的检查发现有大量必要的维修。当谈判破裂后，佩恩也退出了这笔交易。
“我当时想，我现在不能这样做，”佩恩告诉我。 “当你成为这笔巨额采购的唯一财务渠道时，这是如此情绪化、压倒性和可怕。”
佩恩的一系列走走停停有效地抓住了当前的购房困境。当然，买家年龄越来越大，但他们也比以往任何时候都更频繁地退出交易，要么是因为他们对经济感到震惊，要么是因为对未来更好的交易抱有希望。各行各业的消费者都对做出重大的生活改变持谨慎态度，如果出现问题，可能会让他们陷入艰难的财务状况。无论如何，对于佩恩来说，购房从来都不是为了投资——而是为了最终在一个房东永远无法在一夜之间提高租金的地方实现稳定。在她觉得购房能让她安心而不是更多担忧之前，她准备玩等待游戏。
“这必须是合适的条件，”佩恩告诉我。 “现在感觉条件不太合适。”
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