比利·普理查德喜欢讨价还价。
这位 46 岁的路易斯安那州拉斐特房地产经纪人在其房地产职业生涯一年后购买了第一套止赎房屋后，发现了自己的利基购买和翻转止赎房屋的机会。
普里查德告诉《商业内幕》：“它的价格范围非常好，我可能不需要投入很多钱。” “但这是一种很多人不喜欢碰的房子，因为它位于桥墩上，下面有腐烂的横梁和托梁，你必须把它弄平并更换所有的底层地板。”
普里查德承担这些风险得到了回报，他说他现在每年都会购买和翻转一些止赎房屋。
丧失抵押品赎回权的财产是在业主未能支付抵押贷款后被贷款人或银行收回的财产。 Realtor.com 7 月份的一份报告发现，MLS 上列出的止赎房屋的中位价比其估计值低 27.2%。
购买止赎房屋的方式有多种； Pritchard 主要专注于警长销售或等待贷款人或银行将房产列入 MLS。治安官出售本质上是治安官扣押财产后的拍卖。
Pritchard 表示，他的目标是在购买和翻新丧失抵押品赎回权的房产后获得至少 30% 的利润——有时这说起来容易做起来难。
普里查德表示，以下是购买止赎房产的优点、缺点和误解。
工作并不总是像你想象的那么多
当人们想到丧失抵押品赎回权的房产时，他们的想法可能会想到陷入困境的房屋，但普里查德说情况并非总是如此。
“一个常见的误解是，丧失抵押品赎回权的房屋都会被摧毁，而且状况很糟糕，你必须把整个房子都拆掉，”他说。
普里查德说，根据他的经验，他遇到的大约 50% 的止赎房屋需要全面检修。他补充说，他很少遇到一处被忽视而无法修复的房产。
“人们认为，如果房子被取消赎回权，那么住在那里的人就不会照顾房子——但事实并非总是如此，”他说。 “或者公用设施可能已经很长时间没有打开了，人们一直蹲在里面，诸如此类。大多数时候情况并非如此——这种情况确实发生了，但大多数情况下都不是这样。”
您通常可以在止赎房屋中找到很多优惠
购买丧失抵押品赎回权的房产的明显好处是，您通常可以在初次购买时节省很多钱。
特别是对于治安官销售，您通常无法在购买前进入房屋，因此您希望在内部获得惊喜。
“当你只能看到房子的外部时，你可能会很幸运，房子的内部可能很漂亮，”普理查德说。 “我见过这种情况，人们只需要投入 5,000 美元，他们就得到了比市场价值可能低 30% 以上的东西。”
普里查德补充说，对于那些想要翻转房屋而不是居住在里面的人来说，这里有很多潜在的价值。
截至 4 月份，MLS 上的止赎房屋占活跃挂牌房屋的 1.3%，但在某些市场，这一比例明显更高。据房地产经纪人称，路易斯安那州查尔斯湖（拉斐特以西约 75 英里）的挂牌房屋止赎比例为 10.2%，为全国最高。
当你购买止赎房屋时，你必须接受盲目飞行
普里查德说，购买止赎房产的最大缺点之一是缺乏有关该房产的信息。
在路易斯安那州，卖家必须签署一份财产披露协议，其中列出房屋的缺陷，例如屋顶的年龄或暖通空调系统的问题。
在丧失抵押品赎回权的情况下，银行不需要填写财产披露协议，因为他们从未居住过该房屋。
普里查德说：“如果取消抵押品赎回权，银行就可以免于备案，所以你有点像在黑暗中拍摄。”他补充说，如果房屋在 MLS 上列出，您可以在合同期内进行检查。
普里查德说，与房屋历史相关的另一个问题是产权问题。
“你总是、总是、总是想通过取消抵押品赎回权获得产权保险，”他说。 “我遇到过产权问题，每当我购买房屋时，产权留置权都没有得到处理。”
购买止赎房屋通常并不是进入房地产市场的最佳方式
由于许多美国人无法拥有住房（主要是由于负担能力），购买止赎房屋似乎是一个可行的选择。普里查德说，虽然确实可以节省开支，但对于首次购房者来说，这可能不是最佳选择。
除了最有可能需要对止赎房屋进行的工作外，买家面临的一个主要障碍是，在治安官销售中出售的房产必须以现金购买，而无需传统融资。
“你必须在关闭后 48 或 72 小时内准备好资金，”Pritchard 说。
如果您有装修经验，那么丧失抵押品赎回权的房产可能是值得的，但如果您不方便，那么这个风险绝对不值得。
“你可以走运，”普理查德说。 “但你必须抱最好的希望，但也要做好最坏的准备。”
