我和丈夫已经结婚第二年了，终于开始认真考虑买房的问题了。
在浏览 Zillow、阅读住房研究，甚至浏览社交媒体之间，有一件事是明确的：购买新房从来没有感觉如此遥不可及，即使对于两个工资不错的工人来说也是如此。
作为一名房地产记者，我采访了许多建造微型住宅或附属住宅单元 (ADU) 的人。他们中的许多人这样做是因为搬到新的或更大的房子对他们或他们所爱的人来说不是一个选择，所以他们采取了一种变通办法，虽然不便宜，但比典型的房子便宜。
托德·库赫塔 (Todd Kuchta) 是一名来自北加州的工程师，他花费 248,000 美元为他已经成年、有特殊需求的儿子建造了一座小房子——考虑到该地区典型的房屋售价超过 100 万美元，这笔钱很便宜。奥斯汀一家公关机构的首席执行官贾斯汀·莫尔丁 (Justin Mauldin) 在后院增设了一间办公室，以腾出主屋的空间。总价是多少？ 41,500 美元——比在德克萨斯州首府换新房要便宜得多。
当然，对于我和我丈夫来说，建造 ADU 还不是一个选择。但听到人们如何将它们作为搬家的替代方案——作为安置亲戚并在不进行全面翻修的情况下增加面积的方法——是令人鼓舞的。
小型住宅和 ADU 越来越受欢迎
ADU 是小型后院住宅，面积通常为 150 至 1,200 平方英尺，具体取决于当地法规。建造 ADU 的平均成本在 100,000 美元到 300,000 美元之间，其中不包括许可费。包括加利福尼亚州、科罗拉多州、纽约州和佛蒙特州在内的一些州提供补助金来帮助房主抵消这些费用。
Sheri Koones 是一位作家，也是小型住宅、附属住宅单元和住宅建设方面的专家，她告诉我，美国待售房屋的严重短缺正在推动小型住宅和附属住宅单元的流行。
库恩斯说：“对于试图寻找住房的年轻人和婴儿潮一代来说，这是一个特别困难的市场。” “多代同住的情况变得越来越普遍。父母会让成年子女住在他们自己房产的 ADU 里，当‘孩子’有了自己的孩子时，他们会互相交换住房。”
旧金山联邦储备银行 2024 年的一项研究估计，美国目前至少有 160 万 ADU。美联储表示，拥有 ADU 的单户住宅数量几乎是全国自住公寓数量的三分之一。在所有州中，加利福尼亚州数量最多，至少有 201,000 人，其次是华盛顿州，有超过 77,800 人。
加利福尼亚州居民塞尔玛·赫普 (Selma Hepp) 是 Cotality（原名 CoreLogic）的首席经济学家，她本人也是 ADU 业主，她告诉我，只要房价和抵押贷款利率飙升，使住房负担能力保持在历史最低水平，ADU 就会继续获得吸引力。
赫普说：“当你观察未来最难以负担的市场时，你可能会发现人们正在考虑其他方法来最大限度地利用土地。” “未来，你可能会在更多地区看到它们。”
ADU 是需要更多空间的房主的解决方案
去年秋天，我与 58 岁的库赫塔谈论了在他的后院为他的儿子雅各布建造一座小房子的事情。
二十多岁的雅各布想要更多的独立性和自己的位置。但由于他患有自闭症，他仍然依靠父母的帮助来完成日常工作，例如清洁、服药和准备饭菜。
由于他每月的医疗支持费用超过 9,000 美元，购买更大的房屋或搬到辅助生活设施是不可能的。
我完全明白为什么。库赫塔一家住在纳帕县——该国房地产市场最昂贵的地方之一。该地区遍布着价值数百万美元的庄园和酿酒厂。 Redfin 的数据显示，截至 2 月份，房屋售价中位数为 110 万美元。
库赫塔夫妇没有购买新房产，而是充分利用他们已有的房产。为了在 6,000 平方英尺的土地上建造一栋 480 平方英尺的微型住宅，他们对价值超过 80 万美元的房屋进行了第二次抵押贷款。这给了他们 16 万美元的工作经费。他们还从纳帕县 Affordable ADU 计划获得了 63,000 美元的可免除贷款。
雅各布的新住处是一套带全套浴室和厨房的一居室单元，建造成本为 248,000 美元。这只是库赫塔夫妇购买更大的独立住宅的一小部分。
“这就是加州房地产市场的现实，”雅各布的父亲告诉我。 “购买新房非常昂贵，除非你在房价暴涨之前买下。如果我们卖掉房子并搬家，我们还将面临增加的财产税，从每年约 3,000 美元增加到每年 12,000 美元。”
有些人用小房子来“黑客”
对于一些房主来说，建造小型住宅或 ADU 是一项长期任务。
以 43 岁的电工布兰卡·巴拉甘 (Blanca Barragan) 为例，她多年来一直出租萨克拉门托家里的房间。这被称为“房屋黑客”，对巴拉甘来说，这是实现她真正想要的目标的途径：购买更多房地产。
当我在 2024 年 4 月与巴拉甘交谈时，她说她通过出租 583 平方英尺家里的微型工作室赚了 55,780 美元。多年来，这笔收入帮助她为大儿子买了一套价值 36 万美元的房子（她是这栋房子的共同借款人），并有资格获得贷款，在她的后院增建一座小房子。
去年，她搬进了这套小房子，这是一套两居室、一浴室的单元，配有新电器和家具。在 CalHFA 的 ADU 资助计划的帮助下，她花费了近 22 万美元来建造它。
“每个人都在寻找经济适用房，甚至是我的家人，”巴拉甘告诉《商业内幕》。 “这就是为什么我产生了牺牲大空间的生活而搬进小空间的想法。”
住在 ADU 后，她可以出租更多的房间，从而增加了她的月收入，每月可以节省约 2,200 美元的账单。
“我计划用这笔钱购买更多房产，”她说。
这是一场聪明的比赛。它表明微型住宅可以成为创造财富的实用工具。
当你可以建造时为什么要搬家？
作为一个没有住房且仍在偿还学生贷款的人，建造一个小房子或 ADU 感觉就像购买新房一样遥不可及。
但对于拥有累积资产的房主来说，这很有意义。我可以看出，对他们来说，与购买另一处可能更昂贵的房产（可能还需要支付更高的保险费和财产税）相比，后院小房子的成本感觉很划算。
对于莫尔丁来说，他在奥斯汀的后院花费了 41,500 美元建造了一座近 200 平方英尺的小房子，这可能感觉就像是偷来的。
这位已婚的两个孩子的父亲想要一个专门的家庭办公室，但他 1,200 平方英尺的主屋没有足够的空间。他告诉我，搬到城里一栋更大的房子（截至 2 月份，那里的中位售价为 512,500 美元）也远远超出了他的预算。
“当然，我们希望有一个更大的房子，但价格仍然难以承受，这很困难，”莫尔丁说。 “当我们买房时，我们的利率被锁定在 2.5%，现在的利率要高得多。理想地区的大多数房屋价格都在 150 万美元左右，而且这里的房产税很高，这是不现实的。”
莫尔丁告诉我，这个小房子已经“改变了游戏规则”。
“办公室确实让我们家里的生活变得更加舒适，”他说。 “目前，我们对我们的地方很满意，也许有一天我们会增加一间浴室。”
当我听到像莫尔丁一家这样的故事时，我想起即使我今天或明天买不起梦想中的房子，我仍然可以按照它的形象塑造一个房子。
ADU 既注重舒适度，又注重负担能力
我的谈话让我深入了解了房主不想搬家的经济原因。他们还透露，对于许多人来说，这个决定既是情感上的，也是实际的。
如果我在一个街区住了几十年，我认为搬家并不容易。我已经在公寓楼里租了三年多了，我害怕有一天我不得不说再见。
来自加利福尼亚州奥克兰的 72 岁女性 Christine Wilder-Abrams 想要不惜一切代价避免这种感觉。尽管她发现爬上两层楼的楼梯很困难，但她并不准备放弃她居住了近 35 年的房屋或社区。
相反，她花费 35 万美元在自家后院建造了一座 560 平方英尺的无障碍小房子，她 34 岁的女儿和年幼的孙女搬进了她 2,000 平方英尺的主屋。
库恩斯告诉我，这种类型的 ADU（也称为奶奶舱或奶奶公寓）已成为想要就地养老的老年人的流行解决方案。
“几年前，许多老年人刚刚搬进高级设施，但人们的寿命越来越长，”她说。 “ADU 让他们有机会与孩子住得很近，帮助照顾孩子、吃饭，并且离孩子很近。”
这个小房子对怀尔德·艾布拉姆斯和她的女儿来说是双赢的局面。
她不必在该市购买新房，截至 2 月份，该市的中位售价为 749,000 美元，随着年龄的增长，她现在得到了支持。她的女儿，一个单亲妈妈，也多了一双双手来帮助抚养孩子。
“我可以和我的女儿和孙女住得很近，”她说。 “很高兴我能在他们身边。”
怀尔德·艾布拉姆斯让我想起了我的父母和姻亲。
我还处于购房之旅的早期阶段，和许多其他人一样，我想知道一些基本知识：首付是多少？房子要花多少钱？我会住在哪里？
但这些关于小型住宅和住宅单元的讨论也引发了新的问题，比如：有一天我买的房子是否有足够的空间容纳我后院的奶奶舱？
