亨利·姚 (Henry Yao) 在纽约下东区的 200 平方英尺军需品商店已经营业了 20 多年。其他当地企业就没那么幸运了：他说，他认识的许多同行都因租金上涨而倒闭。
在邻近的唐人街，企业主将租金视为他们面临的最大挑战之一，唐人街小企业影响研究发现，从 2010 年到 2019 年，租金上涨了 39%。
“至少我活了下来，”63 岁的 Yao 在纽约下东区拥有 Army & Navy Bags 22 年，他说。 “虽然和以前不一样了，但我还是没事的。”
对于许多纽约人来说，这是一个熟悉的故事：他们最喜欢的潜水酒吧或当地咖啡店出人意料地关门了，取而代之的是悲伤、空荡荡的店面。原因是什么？很多时候，租金上涨。
现在，一些纽约立法者希望介入，为这些小企业的租金提供更多的稳定性和保护。州议员艾米丽·加拉格尔 (Emily Gallagher) 提议立法——《纽约市小企业租金稳定法案》——该法案将设立一个商业租金指导委员会，为全市所有商业租赁设定最高年租金涨幅。这项立法出台之际，全市店面空置率正在上升。
加拉格尔在一份声明中表示：“小企业是我们城市繁荣发展的重要组成部分，但由于商业房地产成本不可预测且昂贵得令人难以想象，想要经营一家成功的本地企业越来越不可能。”
与美国其他地区一样，纽约的经济也是由小企业推动的。纽约市 98% 的企业员工少于 100 人，89% 的企业员工少于 20 人。员工人数少于50人的小型企业占该市总就业人数的25%。由于小型雇主占该市企业的大部分，他们将从租金稳定立法中受益最多。
但这些企业可能面临巨大的障碍。所谓的“高租金衰退”，或者说房价上涨损害了当地商人和经济活动，这并不是什么新鲜事，尤其是在纽约市的中产阶级地区。店面每平方英尺租金中位数已从 2019 年的 4.51 美元上涨至 2024 年的 5 美元左右，而在日益时尚和高档化的外围行政区，涨幅甚至更大。例如，根据纽约市财政部的数据，在布鲁克林，每平方英尺的平均月租金比大流行前的水平上涨了 36%，而在皇后区，从 2019 年到 2024 年，这一数字仅上涨了 9% 以上。与此同时，曼哈顿的平均租金价格下降了 17%，但仍远高于外围行政区的成本。
即便如此，自疫情爆发以来，所有行政区的空置率都在上升，企业发现自己在更空旷的社区支付了更多费用。
“我认为很多人都在谈论租金管制，但不是为了商业，”姚说。这位 63 岁的老人在纽约下东区拥有 Army & Navy Bags 品牌已有 22 年了。
“我是那个答应签新合同的人，因为我别无选择。无论我去哪里，都是那样的高，”姚明说。 “这不仅仅是，哦，只是这个房东或其他什么。这是整体而言。”
负担得起的城市
纽约市小企业面临的另一个大障碍是复杂的城市要求和启动所需的费用。市长佐兰·马姆达尼 (Zohran Mamdani) 将简化小企业监管作为首要任务。一月中旬，他签署了一项行政命令，要求多个城市机构编制所有城市罚款和费用的清单，并找到消除它们的方法。
“如果没有我们的小企业，你就无法讲述纽约的故事，”马姆达尼在一份新闻稿中说。 “然而，我们的城市长期以来一直让这些企业很难开门，也很难继续营业。”
租金上涨和租赁问题是朱利安·希尔 (Julian Hill) 在纽约市非营利组织 TakeRoot Justice 担任律师为小企业提供咨询期间遇到的最常见挑战之一。
现任佐治亚州立大学法学教授的希尔表示，关于商业租金上涨的法规“已经酝酿了很长时间”。他补充说，此举将为小企业主在续租方面提供“更多的影响力和保护”。
希尔说：“目前，如果房东愿意，在租期结束时，房东有完全酌情权将租金提高 100%、300%、500%。”
纽约过去曾尝试过商业租金管制。从 1945 年到 1963 年，国家规定了各种规模企业的租金上涨。此后的几十年里，市议会和纽约州立法者一直在讨论另一项租金管制措施，但从未将任何内容纳入法律。商业租金监管在美国很少见。伯克利和西雅图曾暂时对企业实施租金管制措施，但均已到期或被推翻。
希尔表示，商业租金管制将特别有利于黑人和移民拥有的企业，这反过来又可能减缓全市社区的中产阶级化浪潮。
他说：“如果不谈论维护一些商业建筑和一些现有的商业社区，就很难谈论如何阻止中产阶级化。”
房地产行业团体对该提议持批评态度。他们表示，这将损害已经在不断上涨的维护成本、财产税和保险费中苦苦挣扎的业主。
纽约小业主协会董事会主席安·科尔恰克 (Ann Korchak) 表示：“多户住宅领域的租金稳定创造了这样的环境，即限制不断上涨的租金和费用，住房质量因此受到影响。” “如果你在商业交易中做同样的事情，你可能会看到同样的事情发生。”
下东区的企业主姚说，他一天一天地做事。目前，他一切都还好。
“我喜欢它。只是，爱是一回事，”姚明说。 “你活下来了——另一回事。这就是我能说的。”
