约翰·肯尼 (John Kenney) 是第二位尝试出售马特宏峰路 317 号 (317 Matterhorn Drive) 的房地产经纪人，这是田纳西州加特林堡的一栋乡村风格的两居室小屋。该度假胜地位于大烟山 (Smoky Mountains) 山麓，距离多莱山 (Dollywood) 约 30 分钟车程，该地区每年吸引数百万游客。在房地产繁荣的鼎盛时期，它可能引发了一场竞购战。相反，它在市场上已经枯萎了两年。
自 2024 年 1 月以 85 万美元的价格首次上市以来，该房屋的降价和重新挂牌量一直在稳步下降。业主现在的要价略低于 60 万美元，下降了近 30%。 “新价格，大山能源！”清单上写着。
“我们目前只是在追逐市场，”肯尼告诉我。
像这样的度假屋曾经是饥渴的 Airbnb 投资者或寻求兼职度假的富裕退休人员的最爱。 2021 年，廉价贷款和度假预订激增刺激了购买热潮，将加州加特林堡和大熊湖等平静的市场变成了令人瞠目结舌的住房争夺战。好景不长。短期租赁业务已经趋于稳定，迫使投资者更加自律，因为他们无法再享受创纪录的低借贷利率和订满的日历。其他第二套房主意识到，他们每年使用几次的地方可能不值得花费成本和头痛。所有这些因素加起来导致了出售迹象和六位数的降价。研究公司 Parcl Labs 今年夏天的一份报告称，美国的度假屋卖家是“住房方面最积极的卖家”。
对于那些告别夏季小屋和滑雪小屋的人来说，这并不全是乌云。在大多数此类市场中，房屋价值仍远高于 2019 年的水平，任何长期业主都可能获得可观的利润。但度假屋业主更换房产的速度往往比平均人口更快。这些地方的经纪人表示，业主通常会持有自己的房子四到六年，然后才会选择换地方，这意味着一些在高峰期买房的卖家现在面临着巨大的损失。即使是那些净利润也可能会垂头丧气地离开，因为他们期待已久的发薪日低于预期。例如，317 Matterhorn 的业主在 2020 年中期以 38 万美元的价格买下了自己的房子，按照今天的标准来说，这很便宜。肯尼告诉我，他们的储备金仍将带来健康的回报，但业主们仍将目光锁定在 2021 年和 2022 年的高估值上。
肯尼告诉我：“他们以为自己能够为自己的退休生活增添光彩，但现在却没有那么高了。”
在本世纪初，当大城市的人口外流如火如荼时，度假小镇的业主们毫不费力地出售他们的房产。 Zillow 对联邦抵押贷款数据的分析发现，2020 年度假屋的抵押贷款申请量比前一年增长了 30%，根据 Redfin 的分析，到 2021 年 3 月，对第二套住房的需求已达到峰值，比大流行前的水平高出 88%。这些数字没有考虑到进一步扭曲市场的全现金购买。这些热点地区并不令人意外——第二套房买家纷纷涌向沿海城镇和山脉，这些城镇和山脉往往被列入度假愿望清单——但价格的急剧上涨令当地人和外地竞标者感到震惊。据 Zillow 报道，加特林堡的房价在两年内翻了一番多。大熊湖的水位上涨了 77%，而包括佛罗里达州德斯坦在内的都会区水位上涨了近 50%。
随着居家隔离的美国人开始抓紧应对疫情的隔离墙，短期租赁业务蓬勃发展。研究公司 AirDNA 的数据显示，从 2021 年开始，Airbnb 和 Vrbo 等网站的预订量连续三年以两位数百分比增长。出租业主们大赚一笔，提高了每晚的租金，同时保持了他们的单位的健康使用。受到需求激增的启发，新一波的房东向游客敞开了大门。 2023 年，短期租赁挂牌的平均数量将攀升至近 150 万套，比两年前增长近 38%，比 2019 年水平增长约 25%。
如今，短期租赁业务还远未达到“破产”境地——全国大部分地区的入住率保持稳定，而每日租金同比小幅上涨——但推动大流行时代狂热的力量此后又卷土重来，对度假屋业主和租赁投资者产生了影响。一些地区大量的爱彼迎房源让旅行者可以进行比较，迫使房主降价，也让他们更难证明他们曾经愿意投入巨额资金来在自己的投资组合中增加更多房产的合理性。加特林堡的另一位经常与短期租赁买家合作的经纪人凯特琳·沃伦 (Katelyn Warren) 表示，她通常建议采用“10% 规则”：每年的预订收入应占房屋购买价格的 10%。因此，对于价值 500,000 美元的房屋，买家希望每年节省 50,000 美元的开支。沃伦告诉我，到 2021 年，清除这一障碍相当容易，但大多数在她所在地区寻求购买的投资者现在的目标是 7% 或 8%。典型的反应是，“哦，好吧，这对我不起作用，”沃伦说。
那些五六年前花钱购买度假屋的人现在也开始更加认真地审视临时住所的利弊。孩子们长大了，日程安排变得混乱，离开城市的时间越来越少。每月支付的抵押贷款、保险和税金可能不再那么容易承受。维护成本不断增加。加里·多斯 (Gary Doss) 是大熊湖 (Big Bear Lake) 的长期代理商，大熊湖 (Big Bear Lake) 是南加州颇受欢迎的度假胜地，拥有风景如画的湖景，而且前往滑雪场也很方便。他说，今年与他合作的许多卖家都是在 2021 年和 2022 年购买的卖家。当 Airbnb 的回报不再那么诱人、抵押贷款利率一年多来首次飙升至 7% 以上时，这些房屋再次上市。
“我们经历了一场完美的风暴，”多斯告诉我。 Realtor.com 发现，根据 Zillow 的数据，大熊市的房价较 2022 年 6 月的峰值下降了 20%，而同期周边县的可用房屋数量增加了近 47%。
研究公司 Parcl Labs 在 6 月份发现，度假屋比其他房产降价的可能性稍大一些——37.3% 的度假屋降价，而市场上其他房屋的降价比例为 35.1%。该公司还发现，德斯坦、佛罗里达群岛、大雾山和棕榈泉的度假屋业主退出的比例最高，挂牌出售的度假屋库存量从 3% 到 5% 不等。这些数字仅限于真正的第二套房主，不包括拥有多处房产的租赁投资者。
我们经历了一场完美的风暴。加里·多斯 (Gary Doss)，加利福尼亚州大熊湖的房地产经纪人
多斯告诉我，由于降价如此普遍，买家往往会等待更大的折扣。他说：“每当看到大量可用房时，买家往往会更加害羞。”大熊湖的两栋邻近房屋讲述了这样的故事：305 Starlight Circle 是一套宽敞的四居室，曾用作短期出租，于 2020 年末以 85 万美元的价格出售，并于 2025 年 5 月再次以 120 万美元的价格挂牌出售。但它在市场上一直萎靡不振，直到年底，业主才将其撤下，希望稍后再试。当多斯接管该房产的营销工作时，他们试图以相同的价格重新挂牌，但直到他们降低了要价才得到了回报。它最终于今年 5 月以 110 万美元的价格售出。当你看看隔壁的星光圆环 301 号房子时，这个传奇故事算得上是彻头彻尾的成功，多斯也在推销这栋房子。那个地方是另一间四居室，拥有原木壁板，可欣赏山谷一览无余的景色，也在 2020 年以 905,000 美元的价格易手。但自 6 月底以来，它一直以 130 万美元的价格出售。 Doss 告诉我，价格在 100 万美元到 150 万美元之间的房屋尤其具有挑战性，当他最近浏览当地的多房源服务时，发现该范围内大约有 50 套可用房屋，而且只有少数房屋签订了合同。
“他们正在与大量库存进行竞争，”多斯说。
这样的事情正在全国各地一度热门的度假胜地上演。
肯尼说：“我认为买家已经习惯了等到降价后才开始看房。”
度假屋业主也可能会选择等待时机。在许多情况下，他们可以保持耐心，尤其是在怀俄明州杰克逊或科罗拉多州阿斯彭等真正的豪华目的地，这些地方降价不太常见，而且现金购买者不必担心抵押贷款付款。不太幸运的是那些在高峰期买房却无力承担维护曾经田园诗般的度假胜地的费用的人。肯尼的一位客户在 2022 年购买了一对舒适的小屋，但意识到他们不再使用它们。 “处理持续的维护和机舱之类的事情并不容易，”肯尼告诉我。即使他们收取了 40 万美元的全额要价，他们也面临着 15 万美元的损失。
也许是被这样的恐怖故事吓到了，潜在的租房业主似乎对进入这个行业和买房更加犹豫。 AirDNA 最近的一项研究发现，现有的短期租赁房东比那些从未尝试过租赁游戏的人更有兴趣购买额外的房产。考虑到过去几年的情况，这是有道理的：如果您处理过深夜客人的问题并调整了每晚的价格，您可能可以很好地控制所涉及的风险。但如果你从局外人的角度来看，“你会说，我不知道，”AirDNA 首席经济学家杰米·莱恩 (Jamie Lane) 告诉我。 “利率确实很高。很难找到好的交易。风险似乎有点大。”
我认为买家已经习惯了等到降价后才开始看房。约翰·肯尼 (John Kenney)，田纳西州加特林堡的房地产经纪人
莱恩认为这是一种相对健康的状况。短期租金池已趋于稳定，8 月份同比仅微幅上涨 1.7%。投资者并未蜂拥而至，但这也意味着现有业主的竞争减少，他们的入住率要么持平，要么略有上升。
度假屋的买家和卖家——无论是纯粹的投资者、雪鸟还是中间人——既固执又善变。与主要住所不同，山区度假并不是必须的，而且如果情况紧张，一年中大部分时间都空着的海滨别墅很容易削减开支。如今，痴迷于数字的投资者对购买的商品非常挑剔，并且不愿意在长期持有的房产上遭受损失。
“我开玩笑说，老实说，我不知道我们如何在这里销售任何东西，”多斯告诉我。 “因为几乎每个与我交谈过的卖家都说他们不需要出售，几乎每个与我们交谈过的买家都说他们不需要购买。”
不过，这些交易正在发生，但速度和价格可能会让没有人完全满意。
“在某个时候，”多斯说，“他们只需要进行一次艰难的对话，讨论需要做什么才能让房产搬迁。”
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