Jeff White 和 Suleyka Bolaños 于 2017 年购买了他们的第一处投资房产，以创造额外的收入来源并快速实现提前退休的目标。
他们在丹佛的第一处出租房产——一栋四层公寓——在产生一美元收入之前，就产生了一系列问题，从蟑螂、老鼠到霉菌、擅自占地和驱逐。
“我们花了三个月的时间才完全搬进去，”怀特说。 “大约有八个人住在那里，我们对此一无所知。这些人一直在向前房主支付现金，他们甚至不知道这个地方已经卖掉了。这是整个情况。那是我们第一次被驱逐。”
这对夫妇利用业主自住融资以较低的首付购买了房产，并计划“拆房”，或者住在一个单元中，同时出租其他单元。相反，他们花了几个月的时间进行装修，住在波拉尼奥斯姐姐的地下室里，同时清理单位并处理害虫和意外的租户。
“最终，我们确实取得了成功，但这绝对是一个非常艰难的开始，”博拉尼奥斯说。
近十年后，这对夫妇通过重复他们的房屋黑客策略实现了财务独立：购买主要住宅，将其部分出租一年，然后将其转换为全额出租，然后再搬到下一个房产。自 2017 年以来，他们每年大约会在投资组合中增加一处房产。
他们的艰难起步凸显了许多投资者面临的一个现实：租金收入很少是被动的，尤其是在起步阶段。
职位空缺可能会耗尽现金流
即使是避开噩梦租户的投资者也面临着另一个常见的挑战：空置率。
27 岁的会计专业人士卡洛琳·于 (Carolyn Yu) 正在建立租赁投资组合，目标是最终辞去日常工作。她在 2024 年底购买了第一套公寓——“由于冬季空置，这可能是最糟糕的出租时间，”她说。它空了六个月。
为了找到租客，她将租金要价每月降低了约 100 美元。长时间的空置虽然可以控制，但压力很大，因为她用现金支付了房产费用，而且没有抵押贷款。尽管如此，她每月仍需缴纳约 600 美元的 HOA 费用。另外，在空置期间，霉菌会产生，需要专业的修复。
她的要点是：期待意外情况，并建立现金缓冲。
“你必须对数字了如指掌，所以你不能猜测，你必须期待意外的修复，因为它们会发生，”于说。她建议留出至少六个月的费用，并花时间建立一支值得信赖的团队。 “一旦了解了风险，就可以采取行动。”
它并不像看起来那么被动
对于拥有多处州外出租房产的斯蒂芬·尹来说，工作量一波接一波地袭来。
“我每周都不会在我的投资组合上花费固定的时间，”尹说。相反，它更具情景性。例如，当他购买一处房产时，成交前的几周可能会很紧张——审查文件、协调检查和电汇资金——但在收购之间，工作量可能会减轻。
问题仍然会出现，有时是在不方便的时候。有一次，在度假时，“我收到了房客关于啄木鸟问题的通知，”尹说。他打电话给害虫防治部门，协调了一次检查，并审查了报告，所有这些都来自国外。
他用 80-20 规则来描述维持他的投资组合所需的努力：“我的 20% 的房子占用了我 80% 的时间。”有些房产运行顺利，而另一些则需要关注。
作为房东可能会难以预测，有时甚至会带来压力。空置会侵蚀利润，而维修可能会耗尽数月的现金流，而且租户并不总是按时付款。但对于像怀特、博拉尼奥斯、余和尹这样的投资者来说，长期的好处大于短期的压力。
怀特和波拉尼奥斯现在表示，一度被认为是错误的困难四合院成为了他们财务独立的基础。余认为早期的挫折是学习过程的一部分。尹的目标是创造世代财富，他将挑战视为业务的一部分。
“压力是完全值得的，”他说。
