在美国最大的房地产经纪公司 Compass.com 上搜索房屋，您会发现熟悉的布局：可用房屋地图、一堆价格标签、一系列闪闪发光的厨房和黄金时段的外墙。这一切看起来很像 Zillow，一个几乎无处不在的家庭搜索网站。
不过，Compass 网站和 Zillow 网站之间有一个关键区别：显着显示的黑框。
黑匣子后面是 Zillow 无法触及的一堆列表，即所谓的“私人独家”，只有在 Compass 代理商的帮助下才能看到。其中的吸引力是不可否认的：“解锁 347 (8%) 多在其他地方找不到的房屋，”当我在奥斯汀地区搜索时，盒子敦促道。在洛杉矶，显然有 366 处房屋只能通过联系 Compass 才能找到。纽约市拥有近 450 套房屋，您在 Zillow、Realtor.com 或任何其他房屋搜索门户网站上找不到。
从技术上讲，这些房屋中的每一个都违反了 Zillow 备受争议的“房源准入标准”，该搜索巨头于去年 4 月公布了一项规则，旨在打击在某些地方共享房屋的代理商（其中许多人在 Compass），但在其他地方则不然。该国最受欢迎的房屋搜索门户网站甚至禁止了其自吹自擂的网站上的一些房源，Zillow 表示，这对于遏制独家房源的上涨和维护公平开放的市场是必要的：“如果房源是在线的，那么它应该在任何地方都在线，”该公司的一篇博客文章开始。
该禁令促使 Compass 迅速做出法律反应，并在联邦法院起诉 Zillow，声称该搜索网站利用其垄断权力压制竞争。 Compass 可能不希望立即在 Zillow 上上市，但它最终希望它们在那里：首席执行官罗伯特·雷夫金 (Robert Reffkin) 将“私人独家”阶段比作电影预告片，在更广泛的发行之前进行炒作。如果 Zillow 禁止上市，那么广泛的发布就会失去光彩。
周五，Zillow 在法律战中取得了初步胜利：法官驳回了 Compass 的初步禁令请求，这将迫使 Zillow 停止执行其新规则。法官得出结论，Compass 的律师未能证明 Zillow 实际上是垄断企业，因此所谓的“Zillow 禁令”暂时有效。
法官的裁决是房地产上市大战中的一大步，但房屋搜索的未来看起来仍然不明朗。
一方面，甚至不清楚 Zillow 是否想要执行自己的规则。根据该公司的挂牌准入标准，公开推销房屋的代理商——在前院张贴标牌、在经纪公司网站上宣传挂牌信息，或者只是通过 Compass 的黑匣子戏弄其存在——有一个工作日与所有人分享房屋，否则可能会被 Zillow 列入黑名单。不过，在禁令听证会上，该公司透露，去年大约四个月的时间里，它已发出约 1,200 条警告，并仅禁止 50 户住宅进入其网站。内部文件还显示，高管们对拒绝代理商及其上市的风险感到担忧。对于房屋搜索领域最知名的公司来说，公开承认它不能（或不会）向您展示每套待售房屋，这可不是什么好兆头。 Zillow 可能会继续不温不火地执行禁令，并且很可能会阻止一些代理商，尤其是那些依赖 Zillow 影响力的代理商追随 Compass 的脚步。但这并不能阻止这些“独家上市”的激增。
“Zillow 不会出去禁止数千个列表，”科罗拉多大学博尔德分校的技术策略师兼驻校学者迈克·德尔普雷特 (Mike DelPrete) 表示。 “他们会搬起石头砸自己的脚。”
与此同时，Compass 变得越来越强大。自 11 月份法庭诉讼以来，该公司避开了监管审查（得益于一些精明的政治手段），完成了对美国第二大经纪公司 Anywhere Real Estate 的收购，该公司拥有 Corcoran、Century 21 和 Coldwell Banker 等家喻户晓的名字。根据房地产管理咨询公司 T3 Sixty 的分析，根据去年的数据，合并后的公司（包括特许经营商）将占全国房屋销量的近四分之一。更多的代理商意味着更多的房源，这使得 Compass 的独家住宅库存变得更有价值。如果康帕斯继续仅在自己的平台上（在内部数据库中或只是在其网站的面向公众的一面）上刊登广告，它可以通过向他们承诺在房屋搜索方面的优势来吸引更多的代理商和客户。 “来到这里，”宣传语这样说道，“您将可以进入一间摆满了该地区最热门房源的贵宾室。”正如一位资深房地产高管去年告诉我的那样，“房源列表是燃料。”
Zillow 不会出去禁止数千个列表。他们会搬起石头砸自己的脚。迈克·德尔普雷特 (Mike DelPrete)，科罗拉多大学博尔德分校技术战略家和常驻学者。
法律上的挫折并不等于 Compass 的全部损失。针对 Zillow 的反垄断案件将继续在法庭上审理，该公司仍有可能在陪审团审判中获胜。或者，康帕斯可以简单地决定追求自己的愿景，而不管法庭结果如何。 “我们永远不会放弃，”去年年底，康帕斯公司首席执行官雷夫金在公司总部告诉我，当时我向他追问这场法律斗争可能不会如他所愿。即使 Zillow 屏蔽了其平台上的一些房源，Compass 也可能会继续前进，因为他们假设买家及其代理人会倾向于任何能为他们在房屋搜索中提供帮助的地方。尽管 Zillow 可能在法庭上占据优势，但基本的比赛状态可能不会改变。 Compass 仍然保留着其他搜索门户上无法提供的数千个房屋列表。其他大型券商也纷纷效仿，建立自己的独家库存库存，为上市信息受到更严格的保护而不是从一开始就广泛共享的世界做好准备。
如果您想买房，这种现实可能会让选择经纪人变得更加困难。您不仅必须衡量他们对当地市场的把握或谈判能力，而且还必须考虑通过选择他们的经纪公司可以提前获得多少房源。一些代理商总是能够通过“私人列表网络”或与该地区潜在卖家的亲密关系，比其他代理商释放更多的库存。但如果经纪公司鼓励更多的经纪人在更广泛的首次亮相之前在内部共享房屋，像康帕斯这样的大公司可能会获得决定性的优势，特别是在他们控制着大量上市份额的市场上。这种转变可能会让你更难摆脱代理人并单独行动，或者如果你想讨价还价代理人的费用，那么会削弱你的谈判地位。这也增加了找房“错失恐惧症”的可能性：即使这些房源中的绝大多数最终在各地共享，您可能已经错过了第一个排队购买梦想家园的机会。
目前，这些仍然大多是假设的——法官周五早上的裁决并没有改变现状。然而，它确实预示了即将到来的混乱局面：更多的法律倒刺、更多的博客文章，以及最重要的是，更多的列表被隐藏在私人数据库中或发布到 Zillow 无法触及的范围。购房者请注意：寻找房屋的旧方式正在迅速消失。
《商业内幕》的讨论故事通过分析、报告和专业知识提供了对当今最紧迫问题的看法。
