詹妮弗·泰斯默-塔克和保罗·泰斯默-塔克曾经欠了很多税。
“我们每年最大的一笔开支当然是州税和联邦税，”明尼阿波利斯一家大型医院的医生詹妮弗告诉《商业内幕》。
当他们开始购买房地产时，情况发生了变化。美国国税局 (IRS) 的一个独特称号，称为房地产专业地位 (REPS)，可以允许通常被认为是被动的租金损失抵消主动收入，例如 W-2 工资。
对于已婚夫妇来说，只有一方需要符合资格，这些损失可以用来抵消配偶双方的收入。这就是为什么一些税务专业人士和投资者将这种策略称为“婚姻漏洞”。
“对于一对已婚夫妇来说，如果其中一个人拥有房地产专业身份，那么作为一对夫妇，我们可以将我们的房地产损失计入我的 W-2 收入，这对我们作为高收入者来说是一个很大的优势，”Jennifer 说。在他们的例子中，Paul 是有资格获得 REPS 的配偶。
REPS 的工作原理
通常，租赁房地产损失被认为是被动的，只能抵消被动收入。例如，如果您担任会计师并兼职投资出租房产，那么您的房地产业务损失可以抵消租金收入，但不能抵消您的会计工资。在国税局看来，这些是不同的收入类别。
REPS 可以改变这一点。如果配偶一方有资格成为房地产专业人士并实质性参与租赁活动，则租金损失可用于抵消主动收入，包括 W-2 或 1099 收入。
为了获得税收优惠，投资者仍然需要表现出亏损。在房地产领域，由于折旧以及与维修、翻新和其他财产成本相关的费用等扣除，可以在报告税收损失的同时产生正现金流。
对于在 2020 年至 2026 年间建立了 16 个房产投资组合的 Tessmer-Tucks 来说，与 REPS 相关的税收优惠非常可观。
詹妮弗说：“如果我们能够减少支付的州税和联邦税，并从租金中产生一些现金流，这确实会给我们带来财务上的优势。”
谁有资格获得 REPS？
根据您如何度过时间，您是否有资格获得 REPS。必须满足两个主要要求：
- 您每年必须在房地产活动上花费超过 750 小时。
- 您总工作时间的一半以上必须从事房地产工作。
对于泰斯默-塔克夫妇来说，晋级确实需要对生活方式进行重大调整：小学教师保罗减少了兼职工作。
“然后他将另一半时间投入到房地产翻修中，”詹妮弗说。这决定了他们的收购策略：他们寻找需要轻度修复的单户住宅，以便保罗可以记录足够的房地产时间。从安装浴室梳妆台和橱柜到改造厨房，他无所不包。
Letizia Alto 和 Kenji Asakura 都是医生，他们在建立了庞大的租赁投资组合后缩减了医院的工作量，他们表示，他们使用 REPS 将所得税“清零”了七年，并加速了财务独立的道路。
朝仓于 2015 年转为兼职医院工作，这样他就有资格获得这一资格。同样，只有一位配偶需要符合资格，这意味着阿尔托可以继续工作并从她的临床收入中扣除房地产损失。
记录这些时间至关重要。 CPA Kristel Espinosa 告诉 BI，REPS 可能会受到 IRS 的密切审查。
她说：“你可以从事其他工作，但你必须能够向国税局证明，如果接受过审计，房地产业务确实是你的主要业务。”
