54 岁的布兰农·波茨 (Brannon Potts) 在 40 多岁时开始建造出租房产，作为创造另一种收入来源并最终在 50 多岁时退休的计划的一部分。
在过去的五年里，沃斯堡地区的投资者采用了先建后租的策略，在 8 处房产中建造了 14 套出租单元。随着他的投资组合不断扩大，波茨改进了他建造的房屋和管理房屋的方式。他说，他现在已经建造了五次同一栋房子，并一路上做出了一些小改变。
他告诉《商业内幕》，“我已经对其进行了相当优化”，但实现这一目标并不“充满阳光和彩虹”。
波茨在他的 YouTube 频道上记录了他的建筑并详细分析了他的投资背后的数字，他分享了两个改变他经营房地产业务方式的错误。
1.他让太多的租约在同一时间到期
空置率会很快侵蚀房东的回报，这是波茨在出租四层公寓后学到的一个教训。
他说：“我很高兴能把它们全部租出去并开始运作。”后来问题出现了，几个租户在很短的时间内就搬走了。 “突然之间，我的所有租约都在 30 天内终止，我一下子就有了很多空缺。”
波茨开始错开租约到期日，这样他就不必同时更换几个租户。他说，在这栋四层楼里，每年只有两份租约需要续签，而且这些租约的间隔时间也大约是 60 天。
当他大约在同一时间完成多处房产并有几套可供出租时，他也采取了类似的方法。今年就发生了这种情况，当时他完成了两栋几乎相同的多户住宅。他没有同时为这两种产品做广告，而是一次只推销一种产品。
“我们只将一处房产投放市场，因为我们不想淹没该地区，”他说。一旦租用了一间，他就会搬到下一间。
2.他承担的债务超出了他能承受的范围
他的另一个错误涉及杠杆作用。他表示，对于一栋多户住宅，他的贷款与价值比率在 80% 至 85% 之间，回想起来，这个比率高于他现在认为对其投资组合而言审慎的水平。
“我过度杠杆化，超出了我的承受范围，”来自银行业背景的波茨说。在加入家族企业担任首席财务官之前，他从事商业贷款工作。那次经历让他对背负太多债务特别警惕。 “我见过过度杠杆化的人丧失抵押品赎回权。”
如今，他通常努力将贷款与价值比率保持在 70% 至 75% 左右。这意味着将更多的房产价值作为股权，而不是尽可能多地为购买提供融资。
他说，如果出现问题，这个缓冲“提供了选择”。
如果房产价值下跌或者他需要快速出售，高杠杆投资者可能会欠下几乎与房产价值一样多的债务，而出售成本会侵蚀剩余的资产。波茨说，在 85% 或 90% 的杠杆率下，投资者面临着“颠倒”的风险。
“我不打算出售任何东西，”他补充道。 “但如果出现问题，我正在考虑多种选择。最坏的情况是，我可以出售并退出。”
