住宅建筑商曾经热爱阳光地带。美国下半部热情好客的各州为从事新房销售的人提供了理想的条件：良好的就业机会、低税收、广阔的郊区和源源不断的搬家者。当 2020 年住房需求起飞时，建筑商看到了更大的美元迹象，并开始在阳光地带以狂热的速度建造新建筑。
然而最近，该地区给他们带来的只是心痛。没有哪个州比得克萨斯州和佛罗里达州更能概括过去五年的房地产困境。繁荣时期一直持续到 2022 年中期，非常疯狂：成群结队的卡车驶入温暖的气候，买家竞相提出更高的出价，房屋从建筑商的网站上飞走而看不见。然而，随着热潮的升温，经济的下滑也同样令人震惊。在奥斯汀，房价暴跌的典型代表，房价仍超过四分之一 根据 Zillow 的数据，低于 2022 年的峰值。佛罗里达州珊瑚角是房地产繁荣的另一个过去的象征，目前房价已下跌 22%。在过去的几年里，阳光不再照耀在阳光带上。
然而，房地产泡沫破灭的两大灯塔正显示出好转的迹象。在德克萨斯州和佛罗里达州的大都市，价格同比下降速度正在放缓，甚至逆转为正值。可供出售的房屋数量一段时间以来首次出现萎缩，这给卖家提供了一些喘息的空间，也迫使购房者采取更加紧迫的行动。美国下半部的一些前热点地区——比如凤凰城或拉斯维加斯——正在制定类似的路线，尽管稍微不那么引人注目。
这算不上是一场轰轰烈烈的回归。在休斯顿、达拉斯、坦帕和杰克逊维尔等地，价格仍略低于去年本已低迷的水平。建筑商更愿意清理现有库存，而不是开辟新的细分市场，而且他们面临着提供交易甜品——甚至大幅降价——以保持销售增长的压力。在普通的房屋卖家中，最绝望的人同时在租赁市场上挂牌，看看是否能有所收获。在经历了几年的虚假反弹和抵押贷款利率迷惑之后，经济学家们对于是否将市场触底称为市场底部的说法犹豫不决，这是可以理解的。
但有一些早期迹象表明，阳光地带的痛苦高峰已经过去。得克萨斯州和佛罗里达州等地区出现了新冠疫情期间波动最大的地区，但复苏过程并不顺利，这表明该国那些没有出现完全相同的高点和低点的部分地区也可能出现类似的反弹。至少目前，“不太糟糕”就足够好了。
我最近与奥斯汀的一位购房者进行了交谈，他提出了与最近的厄运和忧郁截然不同的观点。公平地说，小里克·帕拉西奥斯 (Rick Palacios Jr.) 并不是普通的购房者：他是约翰·伯恩斯研究与咨询公司 (John Burns Research and Consulting) 的研究总监，该公司为大型投资者和建筑商提供有关房地产市场风向变化的建议。 7月，他在奥斯汀南部一个名为Dripping Springs的郊区购买了一套房子，并计划于秋季从加利福尼亚州搬到那里。帕拉西奥斯因家庭原因搬迁，但戴上分析师的帽子，他对这个决定同样感到满意。他告诉我，奥斯汀是“嘿，这是一个机会主义购买时机的市场之一。”
自 2022 年中期以来，房价下跌幅度如此之大，当时抵押贷款利率飙升阻碍了住房需求，约翰·伯恩斯 (John Burns) 现在根据当前和长期住房成本与收入比率的评估，将奥斯汀列为全国唯一“价格合理”的大型都市区（奥斯汀的趋势比历史平均水平高出约 9%）。另一方面，印第安纳波利斯被贴上了“价格非常高估”的标签，当前比率比长期比率高出 43%。排名最靠前的还有费城和芝加哥，这两个城市近年来都没有看到太多新的住房建设。相比之下，坦帕、休斯顿和达拉斯等阳光地带城市都显得平淡——当然，价格过高，但更多在 15% 到 20% 的范围内。
包括奥斯汀在内的南方大都市仍然拥有表明未来住房需求的强劲“基本面”：高薪工作、年轻的家庭以及缓慢但仍然稳定的移民。帕拉西奥斯告诉我，该地区卖家面临的最大挑战是应对供应的涌入。所有迹象都表明这种情况正在发生。约翰·伯恩斯 (John Burns) 发现，佛罗里达州和德克萨斯州这两个供应过剩最严重的州，房屋建筑商持有的未售库存下降幅度最大：分别较峰值下降了 37% 和 29%。整个西南地区的这一数字比去年同期下降了29%。
该地区市场上的待售房屋越来越少。 Zillow 的数据显示，7 月份，奥斯汀的活跃挂牌房屋总数比去年的峰值下降了近 5%，虽然降幅不大，但在库存量连续几年快速上升之后，这是一个明显的变化。珊瑚角和佛罗里达州杰克逊维尔的降幅更大，活跃挂牌量较上年同期分别下降约 20% 和 14%。其他曾经过热的市场，如坦帕、菲尼克斯、达拉斯、休斯顿，甚至丹佛，都讲述了类似的库存趋于平稳或较前一年下降的故事。
约翰·伯恩斯还追踪“供应月数”，即某个地铁按照目前的销售速度清理市场上的房屋数量所需的时间。 Phoenix 2.7 个月的供应量比去年同期下降了约 18%。奥斯汀、杰克逊维尔、博伊西和迈阿密也出现了两位数的百分比下降。拉斯维加斯、丹佛、休斯顿和圣安东尼奥的跌幅虽小但显着。
帕拉西奥斯告诉我，建筑商对于在奥斯汀增加更多供应仍然“非常不安”。但最近的评论显示，即使需求并不是压倒性的，大型上市公司也在阳光地带的其他地区变得越来越受欢迎。 7月下旬，Meritage Homes首席执行官将“德克萨斯州部分地区、南加州、亚特兰大、罗利和卡罗莱纳州沿海地区”列为该公司表现最强劲的地区，他表示，这表明“库存有限的地区市场实力更强”。霍顿博士的首席执行官表示，东南部地区的市场，尤其是佛罗里达州的市场“似乎表现相当稳定”，他认为这“令人鼓舞”。 PulteGroup 的首席执行官对格林维尔和卡罗莱纳州沿海市场大加赞赏，但对佛罗里达州的赞誉最为热烈，该州第二季度订单同比增长近 20%。他还对德克萨斯州的销售感到“鼓舞”，但“还没有准备好在那里宣布胜利”。
我们可以清楚地看到，许多市场的供应量大幅下降。Rick Palacios Jr.，John Burns 研究与咨询公司研究总监
高管们很容易在与华尔街分析师的季度电话会议中发表乐观但谨慎的评论，大肆渲染好的一面，用行话来淡化坏的一面。不过，结合库存数据和销售价格，此类声明听起来很像阳光地带反弹的开始。
“我们可以清楚地看到，许多市场的供应量大幅下降，”帕拉西奥斯告诉我。 “因此，即使没有大量需求，也有助于限制价格。”
Zillow 首席经济学家米沙·费舍尔 (Mischa Fisher) 告诉我，佛罗里达州和德克萨斯州“很有可能”已经触底。不过，他还是有所顾忌，因为他记得 2023 年下半年，当时阳光地带的前超级巨星的情况似乎可能会出现好转。房价要么以较慢的速度下降，要么只是持平，这表明房价开始回升至正常水平。 “我的意思是，在金融领域，他们称之为‘死猫反弹’，”费舍尔告诉我，他指的是华尔街对虚假希望的说法，这种希望有时会短暂地伴随着原本摇摇欲坠的资产。阳光地带继续挣扎。
各种因素使复苏变得复杂：抵押贷款利率波动、关税混乱、伊朗战争以及对就业市场和整体经济的普遍悲观情绪。典型的住房贷款利率再次徘徊在 7% 左右，高于去年同期的水平。房利美 (Fannie Mae) 最近表示，预计今年剩余时间抵押贷款利率将徘徊在 6.8% 左右，是 2021 年刺激所有这些举措的最低利率的两倍多。房屋销售仍然停滞不前的部分原因是，大多数潜在卖家根本不必采取行动。他们可能渴望缩小规模或升级，但他们宁愿坚持相对便宜的抵押贷款利率，也不愿勇敢面对市场。
去年秋天，住房研究公司 Parcl Labs 统计了降价情况和房屋在市场上的滞销时间，得出了一个令人震惊的结论：阳光地带的房屋卖家是全国最绝望的。 Parcl Labs 联合创始人杰森·刘易斯 (Jason Lewris) 表示，他仍然看到更多的痛苦，特别是对于德克萨斯州的卖家而言。 Parcl 最近发现，德克萨斯州近一半的挂牌房产都出现了降价。 “我认为明年还有更大的下降空间，”刘易斯告诉我。
同样，费舍尔认为没有任何迹象表明德克萨斯州的价格下跌已经结束。但价格的下跌速度并没有一年前那么快，这表明最糟糕的情况可能已经成为过去。他说，如果这种趋势持续下去，到 2027 年，价格可能会转为正值。“我们基本上一直处于逐步改善的状态，”费舍尔告诉我。
德克萨斯州的轨迹表明，在建筑商建造大量新房的地方，反弹可能会是什么样子。这将是不稳定和不平衡的，买家仍然犹豫是否要涉足市场，而剩余的库存过剩将继续压低房价。在佛罗里达州，抵押贷款利率的作用也很明显，那里的奢侈品市场与其他市场之间存在着巨大的鸿沟。 Compass 首席经济学家迈克·西蒙森 (Mike Simonsen) 表示，佛罗里达州高端公寓的销售速度同比增长 24%，但“底部没有变化”。旧公寓销售面临一些佛罗里达州特有的挑战，但价格更实惠的买家对利率也更加敏感。这种动态也体现在佛罗里达州的单户住宅销售中，其中豪华标价同比上涨 21%，而价格最低四分之一的房屋仅上涨 3.3%。由于抵押贷款利率没有任何放松的迹象，买家可能会断断续续地回归，而不是一下子全部回归。
几年来，住房分析师都对房屋销售的回升祈祷不已，现在我们有理由怀疑为什么这次会有所不同。但请密切关注德克萨斯州和佛罗里达州，这是本轮衰退最极端的例子，它们可能刚刚开始向我们展示另一面的情况。
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