对于Zillow来说已经很艰难了几周。
该国最受欢迎的家庭搜索门户网站是在几个方面进行战斗。它阻碍了一系列高风险诉讼，包括联邦政府的反托拉斯索赔。它试图阻止“独家库存”的上升潮流（出售销售的房屋，但有意远离Zillow之类的门户）似乎已经平坦了。该公司在这场战斗中的首席竞争对手是房地产经纪公司Compass，刚刚宣布了一项猛烈的收购，这可以使其对美国房屋的出售方式产生更大的影响。
Zillow仅通过滚动手机就向其用户承诺对住房市场的近乎完整的视野。这种愿景受到威胁。 Compass首席执行官罗伯特·雷夫金（Robert Reffkin）领导着一个更加零散的未来的指控，其中最初将更多的家庭列表藏在私人数据库中，仅适用于与某些代理商合作的买家。雷夫金（Reffkin）表示，这种模式将使卖家更多地控制其房屋在何处以及如何销售房屋。 Zillow与行业中的许多其他人一起认为，共享列表广泛地为买家提供了公平的动摇，卖家是获得最高美元的最佳机会。
很难押注Zillow。该公司每月拥有超过2.2亿个唯一的访客，具有覆盖范围，姓名识别和市值，可以与任何行业的巨头保持平衡。房地产管理咨询公司T3六十年T3六十年的总裁兼首席执行官杰克·米勒（Jack Miller）告诉我：“很难取消国王。” “无论本周对Zillow的挑战是什么，我仍然认为他们是如此强大的球员。”
毫无疑问，事情正在发生变化。像Zillow，Redfin和Realtor.com这样的门户网站从未能够向您展示市场的回家 – 即使在互联网时代，代理商在广泛推出之前，代理商始终悄悄地通过了一些清单。但是，没有像指南针这样的公司倾向于这种策略。该公司的网站是成千上万不出现在其他网站上的列表的所在地，在购买该国最大的房地产公司之一的待定中，可以极大地扩大“独家库存”的库存。同时，其他经纪公司正在建立自己的围墙花园或威胁要效仿。 Zillow营地中的那些人警告说，我们正走向一个世界，在这个世界中，只有少数大型经纪人控制着对房地产清单的访问，使较小的玩家肌肉发达，并使买家更难找到自己的梦想家园。
科罗拉多大学博尔德大学的房地产技术策略师兼居住学者迈克·德普雷特（Mike Delprete）说，这种情况仍然很长一段路。但是Compass的最新大片交易标志着这一方向的另一个举动。
Delprete告诉我：“如果从现在起十年后，我们可以回顾过去，您可以很容易地想象这一刻说，’是的，这就是一切改变的时候。’”
Zillow最严重的法律威胁也是最近的。周二，联邦贸易委员会起诉了这家搜索巨头及其竞争对手之一Redfin，这对夫妇在2月份达成的1亿美元交易中。根据协议的条款，两家公司将在各自的网站和子公司（包括rent.com和ApartmentGuide.com）上共享各自租赁物业（思考：公寓和公寓）的广告。 FTC的反托拉斯投诉指责公司将Redfin的网站变成“ Zillow网站上出现的清单的副本”，摧毁了竞争，同时又增加了房地产经理和公寓猎人的成本。 Zillow发言人在一封电子邮件声明中说，该安排实际上使这些团体受益，并“扩大了租房者对跨多个平台的多户家庭清单的访问”，帮助房地产经理填补空缺，租房者可以找到房屋。 Redfin发言人发表了类似的论点，并在一份声明中写道，该公司“强烈不同意FTC的指控”。
这与Zillow迫在眉睫的唯一重大诉讼相去甚远。在7月下旬，这家房地产公司Costar起诉Zillow侵犯了版权，并赔偿超过10亿美元，声称这家搜索巨头将约46,000张果位标记的照片击倒了自己的网站。然后，在9月22日，一对一对大型原告的律师事务所（与房地产行业的反托拉斯案件相同的公司导致了4.18亿美元的和解，并重写了围绕代理委员会的规则 – 对Zillow提起了集体诉讼。他们指示该公司通过指示买家与向Zillow支付税款多达40％佣金的代理商合作，从而有效地提高了房地产成本。
现在说FTC诉讼将会发生什么还为时过早。至于其他两个抱怨，他们有可能花很多钱，但并不奇怪。拥有竞争对手Home-Search网站Homes.com的Costar与Zillow保持了长期的争执。该公司已经花费了数亿美元在技术和飞溅广告上，以增强其搜索产品，但到目前为止，未能真正削弱Zillow的市场份额。 Costar的首席执行官Andy Florance在与房地产清单的战斗中公开支持了指南针，并在四月份在给房地产经纪人的大量电子邮件中被记住的Zillow。
至于集体诉讼诉讼，原告的公司可能在弱点时感觉到有机会对Zillow罢工。或者，也许他们在与全国房地产经纪人协会和行业最大的经纪人取得了胜利后，只是在骨头上窥探了更多的肉。 Zillow就誓言要与这些主张作斗争。公司发言人在一封电子邮件的声明中说，投诉“从根本上讲，陈列于Zillow的运作方式以及我们向买卖双方交付的价值已有近二十年了。”该行业的反应主要是肩膀耸耸肩。一位在LinkedIn上写道的法学教授说，该诉讼“无处可快”。
相比之下，对房地产清单的战争对Zillow感到更加存在。这就是为什么上周的新闻指出指南针达到了16亿美元 收购任何地方房地产的交易 – 世界上最大的房地产公司之一，也是Century21，Corcoran和Coldwell Banker等家喻户晓的所有者 – 掩盖了法律威胁。包括加盟商和公司拥有的办事处在内的合并实体将在美国拥有约216,000名代理商，并根据2024年数字占国家销量的24％，T3 60节目的数据。在传统上零散的行业中，这种国家的市场份额是闻所未闻的，几乎肯定会给指南针与Zillow的摊牌更具杠杆作用。在旧金山，纽约和华盛顿特区等城市中，这一优势将特别明显，在那里，指南针和任何地方的品牌很容易结合到市场的30％至50％之间，根据T3 60的数据。米勒告诉我，当地市场中，任何大小的球员都可以改变规则。
从本质上讲，这场战斗是关于进入待售房屋的机会：谁可以看到它们，以及他们必须去哪里找到它们。 Compass的Reffkin在过去的一年中一直在推广“三台营销策略”，该策略鼓励代理商及其客户专门在经纪的网站上推销房屋，然后与称为多个上市服务的行业数据库共享。然后，这些数据库将这些信息汇合到代理，经纪和搜索门户网站，例如Zillow。大多数代理商在出售时就几乎在MLS上共享房屋。另一方面，Compass为访问其网站或与其代理商之一合作的买家提供了有关其一些最理想的物业的内部轨道。雷夫金（Reffkin）认为，该策略还为卖家提供了测试水域和修补定价的机会，然后再在Zillow等网站上分享清单，该网站跟踪了降价和房屋上市的天数 – 他声称的信息使卖方在谈判中处于劣势。
Zillow对盖上三台模型具有清晰的兴趣：如果Compass像Compass这样的大型经纪人在自己的网站上ho积清单，那么它的搜索门户对买家的价值突然要小得多。 Zillow还声称，指南针的策略对消费者有害。 6月，Zillow试图回击Compass，禁止其网站上的清单，该网站通过经纪人网站上的帖子（例如，在前院的标志）上的帖子进行了公开广告宣传，在MLS中广泛共享。我大约在这个时候与之交谈的一些高管将所谓的“ Zillow Ban”比作检查员的举动，迫使代理商向卖方解释为什么他们的房屋永远不会出现在Zillow上。 Compass在联邦法院起诉Zillow的回应，声称该公司利用其垄断权来消除创新的商业模式。
这就是事情：Zillow的假定镇压似乎没有做任何事情。 Reffkin and Co.仍然在他们的三台策略方面充满了动力。科罗拉多大学研究人员Delprete对Compass数据的最新分析发现，尽管Zillow的新政策的新政策，该公司的“独家库存”数量仍然坚定了 – Compass仍然在其他任何地方都找不到8,000多个列表，该列表与5月的级别大致相处。同时，该公司准备在任何地方收购中扩大其围墙花园。
在这种诉讼和收购的国际象棋游戏中，双方都有很多动作要做。在任何地方交易清除监管障碍和墨水干燥的地方可能至少要花一年的时间。即使那样，雷夫金仍将面临艰巨的任务，即将指南针福音传播给成千上万的加盟商和代理商，他们是独立承包商，如果他们与独家企业策略或Compass业务的任何其他方面相冲突，他们就可以自由地转向另一个经纪人。多年来，Delprete一直警告说，房地产行业可以转变为自己的娱乐流媒体战争版本，庞然大物竞赛吞噬了自己平台的内容。但是，在房地产中堆叠独家“内容”并不像好莱坞那样容易。迪士尼可以买到奇迹，翻转开关，并将所有这些超级英雄电影专门用于迪士尼+订户。但是，“没有人可以强迫房屋卖家将自己的房屋列为私人独家。” “因此，指南针可以做的最好的方法是打包，增加价值并出售它。”
事实仍然是，卖方及其代理商习惯于在MLS中列出房屋，并扩展在Zillow上。公民银行分析师的一份研究说明在任何地方交易之后估计，Zillow在2027年可能会在其网站上损失约1％的清单，但认为该公司尚未将其作为“购房者的主要目的地”的地位。这就是我从业内人士那里听到的令人振奋的情绪。毫无疑问，Zillow今年夏天占据了大块。但是要推翻宝座需要更多的东西。
这并不意味着买卖双方可以负担得起这场战斗。至少，买家应通过扫描一系列网站来采取积极的方法来进行家庭搜索，如果他们选择的话，可以找到一个代理商，该代理商在其当地市场上发掘“隐藏房屋”所需的连接。卖方应与他们的代理商进行咨询，并确保他们对任何营销策略的利弊有牢固的了解。同样请记住，在短短几年内，家庭搜索景观看起来可能有很大的不同 – 对于Zillow来说，也可以在下一个地方巡游互联网。
Delprete告诉我：“忘记细节，忘记数字，忘记数据。只要走40,000英尺即可。” “指南针的独家推动力的燃料仍然存在，而且正在增加。”
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