进入会计职业几年后，Carolyn Yu 开始认真考虑财务独立。
当时在四大公司工作的于告诉《商业内幕》：“我会感到非常压力和疲惫。” “我想，也许有一天我可以拥有更多的自由，而不是花 24/7 从事一份要求非常高的工作。”
她拿起《富爸爸，穷爸爸》，并开始收听流行的房地产播客 BiggerPockets。一个要点很突出：专注于购买可以增值的资产。
于自大学起就一直投资股市，他觉得有必要采取行动。 2024 年底，她耗尽了大约一半的股票投资组合，以现金购买德克萨斯州沃思堡的一套两居室、两浴室的公寓。
湾区的 Z 世代一直关注德克萨斯州，部分原因是该州的税收优势，包括免除州所得税。她考虑了德克萨斯州的其他市场，但沃斯堡因其负担能力和增长潜力而脱颖而出。
“人口增长、犯罪率、财产价值增长——在我看来都很好，”她说。
她飞往沃斯堡，参观了公寓，第二天签署了合同，并在一个月内关闭。 Yu 故意将她的第一次购买价格控制在 10 万美元以下，因为她不确定自己是否有足够的资金或经验来购买更大的东西。
“我的股票投资组合中几乎 50% 都消失了，”她说。但缩水并没有让她感到困扰。 “我知道 80,000 美元转变为另一项投资。”
通过回收资金在 2 年内将规模扩大到 5 处房产
余通过将一处房产的股权再投资到另一处房产来扩大她的投资组合。
她的策略集中在低于市场价值的购买，改善房产，使其升值，然后利用积累的股本为另一次购买提供资金。
随着她的投资组合扩大，她的融资方式也发生了变化。她从为第一套公寓支付全部现金，转而使用传统贷款和后来的 DSCR（偿债覆盖率）贷款，这些贷款是为投资者设计的，严重依赖房产的现金流。
她的第二次购买是一套两居室、一浴室的单户住宅。她于 2025 年 6 月以约 105,000 美元的价格买下了这栋房子，首付为 25%。她说，在投资约 5 万美元进行翻修后，这套房子的估价为 19.5 万美元，租金为每月 1,500 美元。
“这套房产让我成功执行了 BRRRR 策略，”她说，指的是购买、修复、租赁、再融资、重复。她表示，她能够提取大约 70% 的评估价值来帮助资助她的下一次购买。
在购买第一套公寓后的大约两年内，余就拥有了五处房产的投资组合。她的前三套房子正在现金流入，而第四套房子目前正在挂牌出租，第五套房子正在为租户做准备。 《商业内幕》审查了抵押贷款文件以确认所有权，并审查了租赁协议以核实租金率。
自从购买房产以来，她面临的挑战之一就是房屋空置。
她在 2024 年底购买了第一套公寓——“这可能是最糟糕的出租时间，因为冬季空置，”她说——但它空置了六个月。她最终将每月租金要价降低了约 100 美元，然后才找到了租客。
这个空缺压力很大，但还算可以承受，因为她支付了现金，而且没有抵押贷款。尽管如此，她每月仍欠约 600 美元的 HOA 会费。
她对其他投资者的建议是：保留至少六个月的储备，彻底了解你的数字，并期待空置和修复。
为什么她更喜欢房地产而不是股票
于仍然投资股票，但表示她更喜欢房地产，因为它感觉更可控和可扩展。除了每月产生数千美元的租金收入外，她还建立了自己的房产权益。
“房地产给了我更多的控制权、更多的有形资产、更高的税收效率，”她说，并指出了折旧、抵押贷款利息扣除以及无需出售即可再融资的能力。她还喜欢谈判交易。
她将大部分租金收入重新投入到股票投资组合中。她的最终目标是财务独立和工作灵活性。
Yu希望到2027年拥有至少八处房产，并且她的投资组合估值约为200万美元。到那时，她希望租金收入能够支付她的开支，并为辞去 W-2 工作提供足够的缓冲，这样她就可以专注于她的房地产业务。
她还改变了她对消费的看法。她说，在她职业生涯的早期，她通过经常出差来应对工作压力。现在，她优先考虑投资而不是生活方式的升级。
“我宁愿现在把钱投入投资，以换取未来的假期，”她说。 “我认为这完全值得，因为我认为两年后，我就可以实现财务自由。”
