周三下午，围绕所谓“Zillow 禁令”的法律斗争达成了令人惊讶的和平解决方案：美国最大的房地产经纪公司 Compass 放弃了对 Zillow 的诉讼，标志着一场关于房屋挂牌准入的激烈纠纷结束了。两大房地产巨头之间的较量或许已经尘埃落定，但更广泛的斗争仍在进行中。它可以决定您如何以及在哪里找到下一个家，以及您是否需要代理人来这样做。
去年夏天，当 Zillow 开始禁止其流量大的网站上的一些待售商品时，法律攻势就开始了。该搜索网站称，越来越多的房地产经纪人将可用房屋看门，而不是与经纪公司和搜索门户广泛分享。代理人在俱乐部式的“私人挂牌网络”中交易房屋，仅在自己的经纪公司网站上做广告，或者将它们隐藏在内部数据库中，而这些数据库只能通过联系某些代理人才能解锁。虽然各种类型的代理商都在门户网站上保留了一些房源，但这一策略的代言人是 Compass 强硬的首席执行官罗伯特·雷夫金 (Robert Reffkin)，他敦促代理商通过选定的渠道为房屋做广告，然后再将其投放到 Zillow 等网站。
Compass 很快就新规定向联邦法院起诉 Zillow，并将“Zillow 禁令”描述为对其业务的生存威胁。该公司辩称，如果该国最大的搜索门户网站禁止Compass列表，那么其代理商就无法有效地开展工作。 Zillow 反驳说，Compass 的“独家库存”与公平和开放市场的精神相冲突，在市场上，任何人都可以看到房屋列表。一些买家可能只需聘请合适的经纪人或浏览合适的经纪公司网站即可尽早获得房屋，而其他买家可能会面临更加模糊的房屋搜索。
随着战斗的继续，康帕斯的独家挂牌库存不断增加——直到最近，仍有数千套待售房屋只能在康帕斯网站上或通过联系其代理商之一找到。该公司还组建了强大的新联盟。 1月初，该公司完成了一项价值16亿美元的交易，收购了美国第二大经纪公司Anywhere，从而使雷夫金在控制房地产上市的竞争中拥有了更多筹码。然后，在二月份，该公司达成了一项协议，将其“独家库存”转移到另一个受欢迎的家庭搜索门户网站 Redfin，该网站同意在其网站上提供 Compass 列表的有利位置以及其他福利。
“在整个法律过程中，Compass 的势头从未放缓，”科罗拉多大学博尔德分校房地产技术策略师兼驻校学者迈克·德尔普雷特 (Mike DelPrete) 表示。
最后，Zillow 动摇了：本周早些时候，该搜索门户表示将放宽其规则。尽管该公司仍然不鼓励经纪公司使用自己的网站来宣传私人数据库中“隐藏列表”的存在，但许多根据最初政策而被禁止的房屋现在已经畅通无阻，而这些数据库只能通过联系他们的代理人之一来访问。
Zillow 首席行业发展官埃罗尔·萨缪尔森 (Errol Samuelson) 在规则变更宣布前不久告诉我：“我们认为隐藏商品信息会对买家、卖家和市场造成损害。”
Zillow 还宣布了一项名为 Zillow Preview 的新计划，该计划为同意与搜索门户分享其“即将推出”的房源（处于广告早期阶段、技术上尚未上市的房屋）的经纪商提供黄金安置和其他福利。
我一直认为我们会赢，因为人类想要自由，这是选择与控制的关系罗伯特·雷夫金 (Robert Reffkin)，康帕斯首席执行官
Compass 领导层认为 Zillow 的淡化规则是“Zillow 禁令”的有效结束。没有禁令，没有诉讼。该公司的首席执行官曾向我发誓，在与房地产最大搜索门户网站的斗争中他将“永不放弃”，该公司于周三下午提交了一项动议，要求放弃这场法律诉讼。
“我一直认为我们会赢，因为人类想要自由，这是选择与控制的问题，”雷夫金周三告诉我。 “代理商和他们的卖家应该可以选择何时、何地以及如何推销房屋，而不应该受到这些平台的限制。”
康帕斯的法律案件还远未圆满解决。今年 2 月，一名法官驳回了 Compass 的初步禁令请求，该禁令将迫使 Zillow 停止执行其规则。 Zillow 发言人在一份声明中表示，虽然该公司“欢迎 Compass 自愿撤回诉讼的决定”，但其规则仍然有效。该发言人表示，Zillow 将“继续选择不显示以前为了任何一家公司的利益而向公众隐藏的列表。”
“任何关于不再执行这些标准的建议都是不正确的，”发言人说。 “隐藏的列表网络通过注册墙来访问列表或要求买家与特定经纪公司合作，不符合我们的标准，而且，就 Compass 继续运营隐藏在阴影中的库存网络而言，这些列表仍然不符合我们的标准。”
法庭诉讼期间发现的文件显示，Zillow 高管正在讨论是否使用胡萝卜或大棒的方法来阻止隐藏列表的浪潮：他们是否应该惩罚在某些地方而不是其他地方打广告的代理商？或者他们应该通过提供他们无法抗拒的优惠来吸引他们更广泛地共享房屋？
Zillow 尝试了棍子方法，但没有成功。尽管去年制定了这些规定，但该公司仍然看到经纪人有选择地分享房源，利用自己的私人房源花园来吸引更多的经纪人和客户。现在，它正在尝试胡萝卜方法，提供额外的福利，可以吸引更多的列表走出阴影并进入其门户网站。
萨缪尔森告诉我：“我们认为，如果这是该行业的趋势，那么我们需要采取一些措施来确保这些列表得到曝光并且消费者不会受到伤害。” “我们认为这可以实现这一目标。”
其他搜索门户网站也争先恐后地提供自己的胡萝卜，与经纪公司达成协议，在其网站上托管更多独家库存。对于买家来说，好处是更多的房屋列表可以广泛地供任何人查看，无论您是否与房地产经纪人合作。预计会看到更多“即将推出”的房源出现在互联网上，其中许多房源以前可能只在代理商之间做广告，或者在一家经纪公司的网站上列出，但在其他地方却没有。一些买家可能不再有优势，但其他人——尤其是那些单打独斗的人——可能会突然享受到原本他们买不起的房子。然而，如果他们想查看那里的所有内容，他们可能还必须导航到更多网站。
雷夫金和康帕斯的改革的关键是卖家及其代理人应该对他们的房屋列表施加更多的控制。他们不应该立即将库存（免费！）交给像 Zillow 这样的门户网站——令许多卖家沮丧的是，Zillow 会显示房屋在市场上停留了多长时间以及是否已经降价——他们应该首先在更友好的水域进行广告。当然，Zillow 比其他任何地方都提供了更多的曝光度，但它通过列表赚钱的方式也激怒了许多经纪人。它通常会将潜在买家的询问转给在 Zillow 上付费做广告的代理商，而不是代表卖家的上市代理商。
“卖家应该能够决定他们的清单上有什么，”雷夫金告诉我。 “现在，因为我们正在反击，他们将得到这样的选择。这是一个巨大的胜利。”
房源信息一直是房地产中最有价值的货币。随着门户网站在托管这些列表方面的竞争更加激烈，大型经纪公司无疑是赢家——他们将能够要求更好的条款和更大的份额。毫无疑问，随着房地产巨头在争夺更多库存的竞争中占据主导地位，将会有更多的交易进行。与此同时，一些代理商将继续在公众视野之外传递房源，就像几十年来一样。不过，大多数买家并不关心行业内讧——他们只想看到所有待售房屋。随着更多的房屋列表触手可及，他们也可能会脱颖而出。
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