公立学校体育馆举办大量公民活动。很少有（如果有的话）在广告中像唐·金那样虚张声势的拳击推广人。纽约市市长佐兰·马姆达尼 (Zohran Mamdani) 于周四晚上在布鲁克林市中心的乔治·威斯汀豪斯高中 (George Westinghouse High School) 举行了第一场“租金诈骗听证会”，这是罕见的例外之一。该活动以“纽约人大战坏房东”的粗体字体宣传，吸引了数百名租户，加上值得大肆报道的媒体群聚，分享他们对垃圾费、劣质维护和令人眼花缭乱的租金的日益不满，这些问题困扰着该市超过 230 万套出租单元。
在与市政府官员的一对一对话中，以及散布在硬木地板上的海报板上潦草写下的信息中，租客们描述了被忽视的维修请求、向市政府打电话毫无结果的情况，以及他们为了寻求更好的生活条件而被迫克服的错综复杂的法律障碍网。
“我们已经付出了太多的代价，”布鲁克林居民哈达萨 (Hadassah) 说，她在与房东就垃圾房向她的公寓泄漏气味问题进行了近一年的斗争后来到了这次活动。 “我们花太多钱买的房子安全吗？”
这不仅仅是一次发泄会议：马姆达尼在一月份上任后不久就通过行政命令设立了听证会，希望在推出自己的深入住房计划之前收集反馈。在这场人满为患的活动前几天的新闻发布会上，他描述了下个月将在五个行政区分别举行的听证会，这是纽约人“了解未来城市政策的一个机会”。
尽管它的宣传是一场职业拳击赛，但这场赛事的基调比我想象的要平静：比笼式比赛更休闲。市长保护租户办公室主任塞亚·韦弗 (Cea Weaver) 在体育馆内的讲台上说道：“我们知道，并不是每个房东都是坏房东，但我们希望能够找到那些坏房东。”尽管活动的回复很快就满了，但有时感觉在大厅里走来走去的记者比实际的参加者还要多。马姆达尼没有露面——事实证明，他正忙着与唐纳德·特朗普总统会面，以寻求其住房战略的另一部分——但这似乎并没有让媒体的关注变得黯淡。
尽管如此，这次听证会还是对新市长在未来四年将如何与房东打交道提供了启示性的视角，并暗示了随着美国面临公寓紧缩，美国各地城市即将展开的斗争。
那么这些住房政策到底会是什么样子呢？马姆达尼在竞选过程中最著名的口号——也是让该市房东最紧张的口号——是承诺“冻结租金”，这意味着该市约 100 万个租金稳定单元的年度租金将停止上涨，其中包括许多在税收减免的帮助下建造的新单元。 （在前市长埃里克·亚当斯 (Eric Adams) 的四年任期内，租金指导委员会投票允许一年期租约上涨 12%。）纽约州租户联盟 (New York State Tenant Bloc) 和公平住房教会联合会 (Churches United For Fair Housing) 等租户团体周四晚上在高中入口外重复了这一呼声，挥舞着“立即冻结租金！”的牌子。并高呼“战斗，战斗，住房是一项人权！”
我们知道并非每个房东都是坏房东，但我们希望能够找到那些坏房东。Cea Weaver，市长保护租户办公室主任
纽约公寓协会首席执行官肯尼·布尔戈斯表示，对租金冻结的关注分散了人们对更大问题的注意力：如果房东没有足够的资金来支付其成本，他们就不会投资公寓。一些经济学家还担心租金冻结可能会阻碍未来的住房建设，尽管供应变量仍然是一个问号。
布尔戈斯在一份声明中表示：“没有人否认一些租户正在面临严重问题。” “但是，当建筑物不能带来足够的收入来支付财产税、公用事业、维护和基本运营成本时，无论谁拥有它们，衰退就不可避免。”
虽然租金冻结即将到来，但马姆达尼的住房平台还包括纽约房东团体可能会更接受的其他想法：即建造更多单元。在这方面，他似乎已经赢得了该国最著名、最有权势的房地产大亨的重要认可。周四活动开始前几个小时，马姆达尼和特朗普在椭圆形办公室摆出一张《纽约每日新闻》的模型，上面写着“特朗普到城市：让我们一起建设”，这是对 20 世纪 70 年代臭名昭著的“福特到城市：死掉”头版的戏剧，当时时任总统拒绝向基本上陷入困境的纽约市提供额外的联邦援助。在这张照片中，特朗普似乎对假报纸的传播感到非常高兴，这是之前未公开的访问的一部分，马姆达尼在这次访问中向总统推销了皇后区 Sunnyside Yard 的一个包含 12,000 套住宅的大型开发项目。市长希望为该项目获得超过 210 亿美元的联邦拨款。市长发言人随后对记者表示，“总统对这个想法非常热情”，并补充说，它有可能成为“过去 50 年来最大的联邦住房投资之一”。
回到马姆达尼所在的纽约，租户更关注该市现有住房的困境。讲台上没有激烈的演讲；没有激烈的演讲。相反，与会者报名与一名市政府官员和一名记录员进行三分钟的坐下来，分享他们与顽固的房东、混乱的官僚机构，当然还有老鼠横行的长达数月甚至数年的斗争。有些人准备好了打印或手写的声明——当一名市政府官员愉快地告诉她，她已经完成了还有 45 秒的时间时，一位女士举起了双手庆祝。
我遇见了布鲁克林弗拉特布什社区的 84 岁居民吉恩·福克斯 (Jean Folkes)，当时她正走出摆满课桌作证的小房间。她告诉我她的天花板有裂缝，房东几年前买下这栋楼后安装了廉价且漏水的窗户。当她在 20 世纪 70 年代搬进这栋大楼时，“它还不到 20 岁，”她告诉我。 “真是太好了。”
“但在出售后，价格开始下跌，”福克斯说。 “现在情况变得更糟了。”
代表布鲁克林西南部部分地区的纽约州议员马塞拉·米泰尼斯 (Marcela Mitaynes) 告诉我，由于房东希望削减成本，她的选民面临着各种维护短缺的问题。她说，租房者也不敢大惊小怪。
“每个人都感到非常紧张，”米泰尼斯告诉我。 “他们不想做任何事情来搅局，他们担心失去自己的家，因为他们知道，如果你失去了你能负担得起的房子，那么祝你好运。”
这些担忧不仅限于该国最大的租赁市场。过去几年，美国各地的租户经历了过山车般的波动。 2021 年和 2022 年，随着大批心怀不满的室友自行搬家，催生了新的家庭，对“家”的争夺也更加激烈，租金要价飙升。在奥斯汀、罗利、图森和拉斯维加斯等城市，租金一年内上涨了 20% 以上。作为回应，公寓开发商开始建造数以万计的新出租单元，随着这些新的一居室和两居室上市，租户将在 2024 年和 2025 年获得优势。随着新公寓交付量达到 50 年来的最高水平，房东开始发放奖励措施，向潜在租户提供礼品卡或几个月的免租金。在某些情况下，他们甚至大幅降低要价，希望能吸引租户入驻。根据最新的公寓列表数据，2 月份全国租金价格同比下降 1.5%。
现在的流行词是“平衡”——对于全国大部分地区来说，房东和租户都没有太大优势。开发商今年将交付更少的新出租单元，但需求也有所下降，这要归功于中等的就业市场和更少的室友分手（如今，获得自己的住房太贵了）。
约翰·伯恩斯研究与咨询公司租赁研究副总裁克里斯·内本扎尔 (Chris Nebenzahl) 表示：“为了回到对房东非常友好的市场，我认为你必须看到需求方面发生一些重大转变。” “我们只是现在还没有看到这一点。”
为了回到一个对房东非常友好的市场，我认为你必须看到需求方面发生一些重大转变。我们只是现在还没有看到这一点。Chris Nebenzahl，John Burns 研究与咨询公司租赁研究副总裁
根据 Zillow 的说法，这对租房者来说听起来可能令人鼓舞，但对于那些自疫情爆发以来全国租金上涨了 35% 的人来说，这可能是冰冷的安慰。同期纽约市的租金上涨了约 32%。根据 Zillow 的数据，该地铁站的典型租金为 3,232 美元，在全国 100 个最大的地铁站中，只有加利福尼亚州圣何塞的租金较高，为 3,406 美元。
公寓运营商长期以来一直在购买建筑物，添加新地板、橱柜，也许还有一些便利设施，然后收取更高的租金以获得投资回报，这是一项很好的生意。不过，内本扎尔表示，由于租金增长滞后，其中一些运营商正在转向收取辅助费用来赚钱——想想每月的便利设施套餐、互联网或养宠物的费用。周四出席的纽约人对这种小打小闹再熟悉不过了。宠物费遭到了很多人的蔑视。一名租户抱怨每年的续租费，而其他租户则谴责“过高”的滞纳金或在线支付租金的额外费用。
市长保护租户办公室主任韦弗在她准备好的讲话中强调了政府鼓励租户组织的兴趣，即租户联合起来要求房东提供更好的条件。国家住房法项目政府事务主任诺埃尔·波特表示，这种强调在全国各地的城市领导人中“绝对不”常见。但她补充说，随着房东转向人工智能机器人来解决现场维护请求或其他建筑问题，消除噪音可能变得更加必要。
“当它影响到穷人时，就会有一小群倡导者关注它，”波特告诉我。 “当它开始挤压中产阶级时，我们就会看到这种激增，比如‘这里到底发生了什么？’我觉得这就是我们真正所处的阶段。”
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