购买第一套住房通常被认为是年轻人的游戏。如果说你的20多岁是跌跌撞撞地度过成年期，那么你的30多岁就是安定下来并承担家庭和抵押贷款的年纪。 40 多岁是收获劳动成果的时候了：当你看着自己的房屋净值膨胀时，也许你会考虑花钱买更多的卧室和更大的院子。
全国房地产经纪人协会去年秋天发布的一份报告颠覆了这一基本假设。几十年来，首次购房者的典型年龄一直在 30 岁出头左右波动，从未超过 33 岁。不过，去年，该组织的年度调查发现，首次购房者的中位年龄达到了 40 岁的历史新高，结束了大流行时期房地产洗牌期间开始的四年飙升。这个信息响亮而明确：拿起通往第一个地方的钥匙不再是“早期成人”的事情。现在它是你中年危机的一部分。
提示绞手。 《纽约时报》和 Axios 的头条新闻宣称：“首次购房者的年龄比以往任何时候都大。”另一位警告说：“许多潜在买家被排除在房地产市场之外。”对于我自己的故事，我将这个新时代称为“老年购房者的时代”。我采访过一位女士，她在 42 岁的时候第一次中标了一套房子，但她始终无法摆脱自己落后的感觉。然而，根据 NAR 的最新数据转储，她似乎只是房地产巨变的另一个例子。
这个引人注目的数字似乎证实了我们对房地产市场的最担忧：只有年长的富人才有运气，年轻一代正在努力闯入市场。乐观主义者认为，年长的千禧一代仍然有一些喘息的空间。然而，对于那些倾向于悲观主义的人来说，这更证明了成人成功的经典标志正在变得越来越遥不可及。
经纪公司Redfin的高级经济学家陈钊表示：“这与住房负担能力非常紧张的观点非常一致，因此现在你必须年纪大了才能买得起房子。”
只有一个问题：这位三十多岁的购房者的死亡可能被过分夸大了。 Redfin 与 資本才俊 独家分享的一项新分析发现，去年首次购房者的中位年龄为 35 岁，比前一年略有下降。越来越多的证据表明，新的中位数 40 是一个海市蜃楼。虽然现在 29 岁至 45 岁的千禧一代在拥有住房方面普遍落后于婴儿潮一代，但购买里程碑的变化并没有像 NAR 报告所暗示的那么大。
如果您想了解过去几十年房地产市场的潮起潮落，Redfin 的分析是一个有用的起点。那里的经济学家发现，从 2008 年到 2018 年，首次购房者的中位年龄缓慢但稳定地攀升，最高达到 38 岁，然后在接下来的几年里回升至 30 多岁左右。赵告诉我，这一趋势具有直观意义：2008年房地产泡沫破灭后，银行收紧了贷款标准，使得获得抵押贷款和买房变得更加困难。随后，随着美联储大幅削减借贷成本以对抗通胀，抵押贷款利率开始下降，并在 2020 年和 2021 年大幅下跌，达到 50 年来的最低点。所有这些廉价住房贷款让年轻人更容易进入市场，首次购房年龄在 2021 年和 2022 年降至 34 岁。随后利率飙升，首次购房者的中位年龄也随之上升，在 2023 年升至 35 岁，次年升至 36 岁。由于房价增长放缓、工资上涨和抵押贷款利率小幅下降，2025 年的负担能力略有改善，这可以解释去年中位年龄的下降。
虽然 NAR 和 Redfin 的分析都表明首次购房者普遍年龄增长，但后者的数字没有那么引人注目。 Redfin 并不是唯一一家反对过去几年典型购买年龄飙升这一观点的公司。越来越多的经济学家表示，情况并没有那么可怕。纽约联邦储备银行和美国企业研究所的研究发现，2019 年至 2024 年间，首次购房者的中位年龄基本保持不变，为 33 岁，去年略有上升至 34 岁。抵押贷款银行家协会的研究人员同样发现，在 2024 年之前的十年中，首次购房者的中位年龄从 30 岁小幅上升至 33 岁，随后在 2025 年下降至 32 岁。
华盛顿智库进步研究所研究员康纳·奥布莱恩(Connor O’Brien)分析了人口普查局的美国住房调查和美国社区调查，发现买家的中位年龄自2000年以来有所上升，但到2023年徘徊在42岁左右，而NAR报告称，当年所有买家的中位年龄为49岁，两年后惊人地增加到59岁。人口普查数据只持续到 2023 年，但奥布莱恩表示，鉴于房地产市场停滞不前，他认为没有任何理由相信典型的购买年龄会在短短两年内发生翻天覆地的变化。
“这看起来完全难以置信，”奥布莱恩告诉我。
那么为什么会出现这种差异呢？对 NAR 数据的反驳均基于国家数据源，研究人员表示，这些数据源比房地产经纪人通过邮件和短信进行的近期购房者年度调查更为有力。去年 7 月，NAR 向超过 173,000 名近期购房者组成的全国代表性样本发送了包含 120 个问题的调查，但只收到了 6,103 份回复，回复率为 3.5%（相比之下，人口普查的美国社区调查回复率超过 80%）。纽约联储和抵押贷款银行家协会依靠消费者信贷小组和国家抵押贷款数据库来测量美国购房者的体温，这些数据库对数百万份抵押贷款和信用报告等基础文件进行了采样。
这似乎完全难以置信。康纳·奥布莱恩，进步研究所研究员
Redfin 的分析还使用了人口普查数据，特别是当前人口调查的年度补充数据，该调查询问过去一年搬家的家庭为何这样做。这项调查并没有将首次购房者和重复购房者区分开来，因此 Redfin 使用了一个替代指标：如果受访者表示自己搬家是因为想买房而不是租房，或者想要组建自己的家庭，这意味着他们之前一直与室友或父母住在一起，那么 Redfin 就会将其视为“首次购房者”。
NAR 副首席经济学家兼研究副总裁杰西卡·劳茨 (Jessica Lautz) 在一份电子邮件声明中表示，该组织坚持其方法论。 Lautz 将 NAR 的调查描述为“唯一询问主要住宅购买者是首次购买者还是重复购买者的全国性调查”，并指出对抵押贷款和人口普查数据的分析必须依赖于不同程度的假设，以便将首次购买者与其他人区分开来——例如，抵押贷款数据不包括全现金购买者。她说，其中一些假设不再符合新房地产市场的现实。
劳茨在声明中表示：“婚姻和离婚确实会发生，遗产会被赠与，全现金买家也会发生，有时一个家庭可能不得不暂时租房才能再次拥有。” “对于美国的典型年轻人来说，拥有住房已经变得遥不可及。”
Redfin 的方法并不完美——就其本身而言，我不确定它是否会取代 NAR 的估计。然而，值得注意的是，因为这增加了大量证据表明首次购房者并没有突然变老。
“因为没有数据源是完美的，所以你真正想做的是说，向我展示的大部分证据是什么？”赵告诉我。 “当我们将我们的结果与其他人对信用局数据或抵押贷款数据进行的分析进行比较时，这似乎支持了这样的观点，即首次购房者的年龄并没有增加那么多。”
这听起来像是一群争吵、吹毛求疵、住房迷之间的争吵。但这一结论——人们仍在与几十年前大致相同的年龄买房——具有深远的影响。
“人们可能会根据他们对经济和房地产市场发展的看法来制定政策，”奥布莱恩告诉我。 “如果他们的观点从根本上来说是错误的，那可能是一个大问题。”
不过，对于千禧一代的购房者来说，事情不应该是美好而美好的。
我们没有足够的住房供人们居住，也没有足够的住房供人们找到他们想要参与的就业市场。Ben Glasner，经济创新集团高级经济学家
经济创新集团高级经济学家本·格拉斯纳 (Ben Glasner) 最近对人口普查数据进行的分析发现，虽然千禧一代和婴儿潮一代在 44 岁时拥有住房的可能性大致相同，但 32 岁的千禧一代的拥有率 (41.3%) 远低于该年龄段婴儿潮一代的 54.7%。尽管 Redfin 和 NAR 从数据中得出的购房年龄差异很大，但两个组织都主张更多的住房建设。格拉斯纳也得出了类似的结论。
“我们没有足够的住房供人们居住，也没有足够的住房供人们找到他们想要参与的就业市场，”他告诉我。
这个“40 年前”的发现具备了病毒式传播的所有适当要素：一个美好的、巨大的数字证实了每个人对世界惨淡状况的看法。毫无疑问，千禧一代购房者的处境很艰难。但球门柱并没有像我们想象的那样移动——至少现在还没有。
“我想很多时候人们都会觉得，如果我不能实现拥有住房的目标，就好像我的生活无法继续前进，”赵告诉我。 “我认为这就是人们非常关注这个数字的原因。”
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