HOA 主席并不在拉娜·马丁 (Lana Martin) 曾计划获得的头衔名单上，但这却降临到了她身上。
2022 年，马丁在洛杉矶的一栋拥有 13 个单元的综合体中购买了一套联排别墅。她很快意识到，她的房主协会的领导者忽视了许多未解决的问题，其中包括几十年前漏水的屋顶，导致邻居的客厅被水淹没。为加利福尼亚州政府工作的马丁决定加入她的综合体的三人董事会来提供帮助。
俗话说，善行无善报。
另外两名董事会成员参与得并不多，因此“一切都落在我的身上，”马丁说。她负责处理供应商电话、处理居民投诉，并照顾一名低预算的物业经理。居民们对屋顶更换项目表示不满——他们不想承受大约 160,000 美元的成本，这意味着每个单元的评估费用为 13,000 美元，令人痛苦。其中一些人指责 HOA 董事会和管理公司行为非法，并威胁要请律师。马丁不得不屏蔽一些邻居的电话号码。
“他们想要对一切进行事后猜测，周一早上四分卫一切，而不是仅仅参与其中，”马丁说。
不愿意参与是可以理解的。这也是马丁承担责任的一部分。
HOA 很容易让人讨厌。它们是由碰巧住得很近的非专家志愿者组成的私人小型政府。在全国范围内，数百万美国人购买了这些协会管辖的公寓、合作公寓和小区，将他们最大的金融资产束缚在业余官僚机构的手中。大多数 HOA 故事都是从外部向内讲述的：一名陷入困境的居民因花园软管或杂草丛生的草坪而受到荒谬的罚款。与那些冒险进入野兽腹地的人交谈，情况会变得更加粗糙：你放弃了大量的时间，没有得到报酬，每个人总是对你有点生气。
然而，HOA 的设置正在不断增长。 2025年，美国有37.3万个社区协会，覆盖2960万个住房单元和7810万居民。相比之下，2000 年有 222,500 个。这些实体去年缴纳的税款为 1,242 亿美元——大约是纽约市同年总税收的 1.5 倍。你可以明白为什么事情变得如此激烈，而不仅仅是为了钱。
“HOA 是人类互动的终极高压锅环境，”目前担任两个董事会成员的佛罗里达州房地产投资者 AJ Steigman 说道。 “你可以治愈癌症，你可以用黄金铺路，你甚至可以降低 HOA 费用，但仍然会有一些老年夫妇不断抱怨他们的花田。”
为什么头脑正常的人会为此举手呢？
伊利诺伊大学芝加哥分校政治学教授、《私人乌托邦：房主协会和住宅私人政府的兴起》一书的作者埃文·麦肯齐 (Evan McKenzie) 表示，HOA 通常会吸引两种不同的原型。一方面是不情愿的实用主义者——那些出于公民义务或纯粹的自卫而挺身而出的人。另一类是麦肯齐所说的“公寓突击队”类型，他们对隔壁的人应该如何生活有一些非常严格的想法。对他们来说，董事会是国内权威的徽章。一旦他们来到同一个房间，这些群体就不可避免地会发生冲突——或者，也许更糟糕的是，他们会遇到其他人的冷漠。
HOA 领导力的悖论在于，一旦业主表现出基本能力，社区的其他成员往往就会放弃。这就是洛杉矶产品设计师 James 陷入目前处境的原因。他要求我隐去他的姓氏，以保护他的隐私，并避免激怒他的邻居。
HOA 是人类互动的终极高压锅环境。
早在 2021 年，他所在小区的几个人就请他帮忙，因为他在家工作，可以留意事情。他于 2023 年正式加入董事会，现在在不知情的情况下担任客户服务台。居民向委员会发送电子邮件，询问对讲机号码和老鼠发现等小问题。最近的一个周五晚上，有人通过电子邮件报告煤气泄漏。 “就像，你需要拨打 911，”詹姆斯说。
他不能在自己的住所周围走动，否则就会有人向他提出想法或表达不满。 “你永远不会真正下班，”他说。他希望自己能退出，但没有人会挺身而出。
奥利维亚·霍博伊的故事是一个自我保护的故事。 2024 年，当她在洛杉矶购买一套较旧的顶层公寓时，HOA 的概念对她来说相当陌生。当她向大楼当时的领导层告知她的新住所的翻修计划时，有迹象表明可能出了什么问题——要求提供额外的文件，单位内没有洗衣机烘干机——但她拒绝了。毕竟她是一名律师。但在 2025 年春天搬进这个空间后，她意外地收到了 15,200 美元的通知，因为与改造相关的累积罚款。 “他们确信自己凌驾于法律之上，可以做出任何他们想要的决定，”她说。经过一些法律上的来回，她最终没有付款。
由于该事件，霍博伊也决定亲自竞选五人董事会成员。由于一位先前存在的董事会成员的反应，胜利并不完全是甜蜜的。在电子邮件中，这位愤愤不平的退伍军人将一名成员称为“马屁精”，指责董事会主席收受贿赂，并称霍博伊为“俄罗斯妓女”。 （她是波兰人。）该成员最终辞职了。
西北大学法学教授 Nadav Shoked 解释说，HOA 和公寓董事会与公司董事会等公司的不同之处在于利益问题。在 HOA 董事会中，董事和受决策影响的人往往是同一个人，而且是他们的邻居。虽然他们都有共同的利益——财产——但他们的利益常常发生冲突。
人到了一定的年纪，虽然不一定经济上没有保障，但他们会担心，钱一辈子会不会用完？
HOA 委员会要应对各种断层线。拥有固定收入的老年居民倾向于优先考虑降低月费，而年轻家庭则倾向于提高更多便利设施和建设项目的费用。当一些业主住在自己的住宅中，而另一些业主将其出租时，董事会最终会产生三角利益：房东想要低成本和宽松的租赁条件，全职居民优先考虑日常生活质量，而租户则在没有发言权的情况下涉足这一切。
这些脱节就是日常治理如此频繁地陷入荒谬的原因。
安德鲁·西姆科夫斯基 (Andrew Simkovsky) 于 2024 年在南佛罗里达州购买了一套公寓，他只是想要一处投资房产，但由于担心董事会对上述投资的管理能力，他最终策划了对董事会的“敌意收购”。此后，他致力于重建公寓的财务状况并重新制定预算。尽管如此，让他感到惊讶的一件事是关于宠物的喧嚣。该建筑 20 世纪 70 年代的原始章程正式禁止此类行为。八十年代，有一项修正案允许业主养宠物，但不允许租户养宠物，但几十年来，两个团体都把宠物带进来了。该协会的律师建议他们，对租户执行宠物禁令可能会产生法律问题，因此西姆科夫斯基决定将这座建筑带入21世纪，正式允许业主饲养体重不超过50磅的猫狗，并制定了以前没有的关于皮带和清理的规则。 （从技术上讲，租房者仍然不允许养宠物，但董事会并没有强制执行。）纯粹主义者居民反抗并希望养宠物。 “我对他们的回应是，他们已经在这里了，我应该驱逐他们吗？”他说。
芝加哥郊区的退休人员爱丽丝·杨 (Alice Young) 表示，只要不影响她的泡菜球时间，她就可以在董事会任职，尽管“所有事情都需要很长时间才能解决”。她议程上的冗长项目包括寻找一家新的物业管理公司，并说服一位董事会成员亲自确认一根延长线已从地下室拆除，以消除另一位董事会成员的违规行为。
HOA 机器内部真正的危机是金钱。几十年来，许多委员会人为地压低会费，以安抚居民并推迟昂贵的更新。现在，老化的住房存量正与飙升的保险费、更严格的准备金法和更严格的安全法规相冲突，账单即将到期。
佛罗里达州就是一个特别鲜明的例子。它的社区协会数量位居各州第二位，仅次于加利福尼亚州，有 50,600 个此类团体，覆盖 450 万套住房和 1,090 万居民。居住在佛罗里达州 HOA 下的邻居每年向协会捐赠超过 200 亿美元。佛罗里达州参议院 2023 年的一项分析发现，该州 150 万套公寓中有 912,000 套的使用年限至少为 30 年。 2021 年 Surfside 公寓倒塌导致 98 人死亡后，州政府要求符合条件的建筑物在达到一定年龄后进行“里程碑式”结构检查，并更改了规则，以便业主不能简单地投票支持重大结构维修储备资金不足。 2024 年，Redfin 发现坦帕、奥兰多、劳德代尔堡和西棕榈滩的公寓费用每年呈两位数增长。
这造成了残酷的信托负担。 2009 年，当保罗·韦斯利 (Paul Vesely) 加入他在佛罗里达州的第二套公寓的董事会时，该建筑群的现场经理警告他不要委托进行工程检查，因为“他们可能会发现一些东西”。此后，该协会已申请了超过 200 万美元的贷款，用于支付各种更新和翻修费用，这相当于每个单元每年数千美元。一位患有癌症的业主目前拖欠付款，如果她不付款，委员会将送她去催收。 “尽管我们可能对某个人有不好的感觉，但我们必须保持一致，”他说。
并非每个人都有相同的经济时钟。比尔·马斯特森 (Bill Masterson) 回忆起几年前在芝加哥参加的一次公寓会议，会上一位老人反对修建停车场的 225,000 美元评估费。 “你为什么就不能等到我死了呢？”男人问道。不管怎样，董事会还是继续进行，这个人又活了几年。 “人到了一定年纪，虽然不一定经济上没有保障，但他们会担心，钱会不会在我有生之年用完？”他说。
2016 年，马斯特森从芝加哥搬到佛罗里达州，随后又重新签约。他承认自己是规则的坚持者，但他也意识到愚蠢的争执会如何破坏人际关系。由于长期以来在减速带问题上的分歧，他的一位邻居没有和他说话。
“没关系，因为工作已经完成了，”他说。 “你永远不知道在某个特定时刻人们承受着多大的压力。”
回到洛杉矶的拉娜·马丁 (Lana Martin) 表示，与一切抗争是一次“疯狂的旅程”。她对我说，她的大楼的屋顶施工终于开始了。她松了口气，但还有更多工作要做。下一步：制定拖车政策。 “人们不会自愿同意，‘哦，是的，我不应该堵塞车道，’”她说。
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