布兰农·波茨（Brannon Potts）在过去几年中目睹了德克萨斯州北部的租金走软。
“特别是在过去三年里，这里的租金有所下降，”沃斯堡地区的房地产投资者告诉《商业内幕》。
波茨将这种下降部分归因于新租赁供应的涌入。
他说：“过去几年，已有数百处新房产上线，因此，尽管该地区在增长，但租金仍略有下降。”尽管如此，“我的整体利润还是上升了。”
54 岁的波茨五年前开始投资房地产，作为创造足够被动收入以供 50 多岁时退休的计划的一部分。截至 2026 年中期，他在 8 处房产中拥有 14 个单位，并计划将其投资组合增加到约 20 个单位。
他没有购买现有的租金，而是采用先建后租的策略，建造自己的房产。他在 YouTube 频道上记录了建设过程，并详细列出了投资背后的数字。
波茨没有依靠租金上涨来提高每门利润，而是专注于降低成本。他表示，他的整体运营费用曾经占租金收入的 30% 多一点，而如今，这一比例约为 26%。
为了削减成本并提高利润，他将重点放在三项最大的支出上：抵押贷款、财产税和保险。
1. 当利率给他机会时，他为抵押贷款再融资
融资是波茨最大的开支。他说，去年，当利率下降时，他为几处房产进行了再融资，将新贷款锁定了 30 年。
他说：“我将其中一些票据的利率从 7.5% 下调至 5.3%，其中一些利率下调至 5.9%。”
较低的利率降低了他的利息成本，并允许他增加每月偿还的本金金额。他在 YouTube 频道上强调了这一额外好处：“由于利率下降了 2%，我所使用的资本回报率增加了，因为我现在每月支付更多的本金。”
2.他学会了挑战他的财产税评估
接下来，波茨开始更加关注财产税。在德克萨斯州，业主从当地评估区获得评估价值。他最初认为他必须接受这个价值，但随着时间的推移，他学会了如何提出抗议并提出较低估值的理由。
他表示，2022 年，财产税消耗了他租金收入的 16.6%。到 2024 年，这一比例已下降至 15% 左右，而如今，“我的财产税账单占我收入的 11.7%”。
他说，他不再让评估系统简单地告诉他财产的价值，而是“变得积极主动”。
3.他提高了保险免赔额并开始货比三家
波茨还降低了保险费用，该费用一度占他租金收入的6.2%左右。他说他们现在约占5.2%。
他的第一步就是提高免赔额。由于他已经拥有大量现金储备用于维修和空置，波茨决定不想支付更高的保费来确保自己能够承担的较小损失。
“我真的只是想为灾难性的事情投保，”他说。
他将免赔额从 1% 提高到 5%。较高的免赔额通常意味着保单持有人在提出索赔时承担更多的费用，这可以降低保费。这也意味着业主手头需要足够的现金来承担更大的意外开支。
波茨也开始更积极地购买他的保单。他没有与仅代表有限数量保险公司的代理人合作，而是使用可以比较多家公司保单的经纪人。
使用“共同规模”寻找削减开支的机会
波茨了解到，他不一定指望租金上涨来提高回报。降低开支是另一个重要部分。
他识别成本削减机会的一种方法是通过“共同规模分析”，这是一种将美元金额转换为相对于基数的百分比的技术。在波茨的例子中，他跟踪每处房产的租金收入和支出，然后计算其收入中有多少用于税收和保险等类别。
这使得更容易发现异常值。例如，如果财产税消耗了一项财产收入的 19%，而另一项财产税则少得多，他就会调查原因。
“一个好的运营商会关注收入、支出和融资——他们会关注所有这些，”他说。 “常见的尺码有助于显示这一点。”
