特朗普总统的《美丽大法案》为度假屋业主提供了一项似乎好得令人难以置信的税收减免。
短期租赁分析工具 BNBCalc 的联合创始人杰里米·沃登 (Jeremy Werden) 告诉《商业内幕》(資本才俊)：“有些人说这就像买房子的免费首付。” “当你提交纳税申报表时，政府可能会因为你买了房子而给你电汇六位数的钱。”
该法案永久实行税收减免，允许短期租赁投资者从其 W-2 收入中扣除大部分房屋成本，从而减少数万美元的税款。
对于那些年收入在 20 万至 100 万美元之间的人来说，“这可能是积累财富的最佳方式之一”，韦尔登将减税政策转变为房地产投资组合。
Werden 最大的节省来自一位客户，他在 2025 年最后几个月购买了约 3000 万美元的房屋，以抵消“几乎全部”8 位数的税单。
然而，这并不是免费的钱。投资者必须积极经营房产，遵守税务法规，并做出明智的房地产投资决策。政府可以让你证明你确实付出了努力，值得享受税收减免。但如果你这样做，你最终可能会得到政府帮助购买你的度假屋。
税务专业人士和投资者告诉《商业内幕》，谁应该、谁不应该迈出这一步。
付了钱买了房子
想象一下，您是一位高收入医生，刚刚以 50 万美元的价格在田纳西州大烟山购买了第一套度假屋。
该策略的核心是折旧，这是一种税收概念，允许资产所有者每年扣除其部分价值，因为资产会随着时间的推移而慢慢侵蚀。然后，红利折旧（即能够将房屋第一年的所有折旧价值视为损失）进一步增强，其想法是，预付的税收优惠将激励投资者现在就投入资金。
第一步是对房屋进行成本分类研究，将其价值分解为屋顶和锅炉等组件。
与该行业密切合作的注册会计师 Ryan Bakke 表示，成本分离研究通常会确定大约三分之一的房屋折旧价值。如果您在一块价值 50,000 美元的土地上购买了一套价值 450,000 美元的房屋，这可能意味着大约 150,000 美元的折旧扣除。由于您属于最高税级，该扣除将使您的税单减少 55,000 美元。
但现在还不要开始庆祝政府补贴的首付。
大多数房东无法利用租赁财产税收减免来减少他们的收入所欠税款。合格的短期租赁业主可以，但前提是他们将房产视为真正的企业而不是被动投资。
为了让它成为你的生意，你需要通过满足“物质参与”规则来投入汗水。该规则要求您每年花费 500 小时来管理该房产或房产组合，或者每年花在该房产上的工作时间超过 100 小时，超过任何其他人。客人平均停留时间不得超过 7 天。
重要的是，折旧是一种递延税款，而不是宽恕。如果您要出售房产，则必须偿还税款，因此投资者通常要么计划将房产传给其继承人，要么出售房产并进行 1031 交换，将资金转入其他符合条件的房地产投资而不需缴税。
美丽的比尔
这并不是特朗普第一次通过红利折旧规则：他的 2017 年税单包括 100% 的红利折旧，持续了 5 年多一点，然后才开始逐步取消。
教练公司 STR Like the Best 的经营者迈克尔·张 (Michael Chang) 表示，现在的不同之处在于它是永久性的。
“在这里，永久性是关键，因为投资建设知识和系统来运营业务是有意义的，”张说。他说，对于忙碌的专业人士来说，学习经营短期租赁没有任何意义，除非这是人们可以计划的“持久策略”。
佛罗里达州的一位投资者告诉 資本才俊，他在 2024 年购买第一笔短期租金所节省的税款非常可观，以至于在 Big Beautiful Bill 恢复 100% 红利折旧后，他卖掉了另一处投资房产，购买了更大的房屋出租。
去年夏天该法案通过后，韦尔登的生意出现了“激增”。现在，他的 30% 到 40% 的客户来到 BNBCalc 是因为可以节省税款，而这种需求以前是不存在的。
与上次短期租赁的红利折旧不同，现在围绕喧嚣文化和 Airbnb 建立了一个强大的疫情后在线社区，以宣传这一漏洞并教其他人如何使用它。
巴克说，尽管在本世纪初利率上升使市场降温后，人们对短期租金的兴趣开始“逐渐减弱”，但该法案还是引起了“巨大”的复苏。当然，永久性的税收制度是可以改变的。
巴克说：“《美丽大法案》使奖金升值成为永久性的，直到新政府上任并改变它。” “税法始终服从当时的负责人。”
有什么问题吗？
张说，为了使这个策略对你有用，你需要足够的资金来购买房屋，有资格获得抵押贷款，并且有足够大的税单以使该策略发挥作用。
它可能对已婚夫妇最有吸引力，因为配偶双方的工作时间都计入要求，而且全职父母可以经营小型企业。
“你的税款变成了他们的工资，”张说，并指出他们可以将财产传给孩子，避免收回贬值的价值并留下家族遗产。
张和巴克一致认为，这更多的是一种房地产投资策略，而不是税收策略。
巴克说，投资者应该出于“除税收之外的三个主要原因”购买特定房产：现金流、价值增值和偿还债务。他说，税收优惠只是“锦上添花”。
在巴克的一次活动中，他采访了一位女士，她节省了 60,000 美元的税款，但在错误的市场购买了房产，每月损失 3,500 美元，不得不亏本出售。
拥有房地产会带来常见的缺点——锅炉和屋顶损坏以及维护成本——以及你在越来越常见的禁止短期租赁的城市之一购买房地产的风险。
巴克说，如果你的收入太高，那么这部剧可能不值得“麻烦回报”。他描述了两名收入约为 50 万美元的医生，他们希望一间价值 30 万美元的小屋能够成为他们的退休计划。
“太好了，你们只需要再添加 24 个就可以弥补你们的收入，”巴克说。
预计会出现一些麻烦，因为物质参与规则意味着您不能外包任何东西 不记录您和其他人在该房产上花费的时间。
巴克说，你不能伪造它，因为这种策略会增加你的审计风险。巴克说，他所有使用该策略并接受审计的八位客户都获胜了，因为他帮助他们保留了原始记录。他说，他拒绝了那些接受过审计并向他寻求帮助的人的业务，因为他们的记录不合格。
巴克说：“根据某人保存的文件，我立即知道他们是否会获胜。”
