乘法聽起來很迷人。年度回報？不多。 D. Muthukrishnan是一名認證的財務計劃師，分享了一個引人注目的例子，以說明房地產回報往往是如何被誤解的。
孟買高檔Nepean Sea Road的一家平房，1917年以1萬盧比的價格購買，現在以40億盧比的價格出售。該物業的價值在一個世紀以來的價值飆升了40,000次，這是一個驚人的數字。
但是，當在XIRR中表達（延長的內部收益率）時，實際的年化收益僅為11.3％。
Muthukrishnan認為，房地產通常是在倍數中而不是年度回報中討論的，這會造成對其盈利能力的扭曲感。
他指出：“該行業中的任何人很少能計算XIRR或年化收益。”
最近的投資也有同樣的幻想。他寫道：“許多人告訴我，他們25年前購買的物業乘以10倍。聽起來很棒。但是，年度返回的效果為9.6％。”
他將論點擴展到了共同基金，該行業傳統上在年度回報中表達了績效。他解釋說：“當我說一個共同基金計劃在過去20年中提供了大約15％的回報時，聽起來並不性感。但是，如果我表明該基金在20年內將財富乘以16倍，則突然看起來非常有吸引力。”
為了對資產類別進行明智的比較，Muthukrishnan建議使用XIRR或財務計算器。他建議實際設定回報期望：
- 固定存款：通貨膨脹 + 1％
- 黃金：通貨膨脹 + 1.5％
- 房地產：通貨膨脹 + 3％
- 股權：通貨膨脹 + 6％
他警告說：“股票和2004 – 09年房地產繁榮的2004-07牛市是例外，而不是規則。”
