房地产在科迪·伯曼实现财务独立的道路上发挥了重要作用。
《30 岁退休》的作者从房屋黑客开始，这种策略涉及出租部分房屋以抵消或消除住房成本。
伯曼告诉《商业内幕》：“我认为，在费用方面，房屋黑客攻击可能是你可以使用的最大杠杆。” “美国人平均工资的三分之一用于住房。如果你能消除或大幅减少它——或者更好的是，如果你能把你的住房变成收入——突然之间，你就能收回每月开支的三分之一或更多，用于投资其他事情并建立你的财务自由。”
从那时起，他开始购买长期租赁房产。
到 2021 年底，即 26 岁生日前不久，伯曼认为自己在经济上已经独立。当时，他表示自己在股票市场投资了约 50 万美元，并拥有 13 个租赁单位，每月产生约 3,700 美元的现金流。他的数字产品业务也在腾飞，每月收入超过 10,000 美元，大部分是被动收入。
伯曼和他的妻子劳伦至今仍在进行某种形式的入室盗窃。
他们买了一套一卧室、一浴室的房子，还有一栋独立的大楼，里面有四卧室、两浴室的公寓和 600 平方英尺的办公空间。他们住在较小的房子里，并出租公寓和办公室。
“我们住在这里，实际上每月可以赚 800 美元，而不是每月支付 1,000 美元、1,500 美元、2,000 美元的租金，”他说。 “而且我们不共用一堵墙。”
伯曼此后出售了部分出租房屋，并将更多的房地产投资转向银团，他表示，有两条规则帮助他和劳伦建立了租赁投资组合，这有助于他早期的财务独立。
1.使用1%规则作为起始基准
在房地产领域，1% 规则表明，房产的月租金应至少等于其购买价格的 1%，才能有很好的机会产生正现金流。例如，如果投资者以 30 万美元购买一处房产，则规则建议该房产每月应能产生至少 3,000 美元的租金。
Berman 使用 1% 规则作为初始过滤器。如果一处房产达不到要求，他们就会继续寻找：“这是我们的起始标准。我们如何找到符合 1% 规则的地方？”
这意味着他们的搜索范围要扩大到他们当时居住的马萨诸塞州较昂贵的地区之外。他们的第一处出租房产最终位于康涅狄格州，那里的房价与租金比率更有意义。
伯曼说：“我们必须扩大我们的视野，因为没有一栋房子符合我们的数量标准。”
找到一个符合规则的地方需要花费一些时间——他们在购买第一处房产之前参观了几十处房产——但最终，这是值得的。
2. 不要购买你自己不会居住的房产
伯曼说，第二条规则来自经验：“我们不想投资房产或购买我们不想亲自居住的房产。”
他们的早期财产之一在纸面上看起来很强大。这是一套价值 17 万美元的复式公寓，立即开始现金流入，每月租金约为 2,250 美元，每月开支约为 1,350 美元。
伯曼说：“从现金流的角度来看，这是一笔本垒打交易。”但该房产很快就成为了一个令人头疼的问题。 “房客们互相窃窃私语。我们有一个房客因酒后驾车在门廊上被捕。”
这次经历改变了他们评估未来交易的方式。强劲的现金回报率和租售比并不总是足够的；他们还希望房产能够吸引可靠的租户并且更易于管理。
“我们当时想，我们按时支付租金，我们不会造成问题，”他说。 “我们希望像我们这样的人住在我们的建筑里，所以让我们只投资于我们想要居住的地方。”
现在，“我们会住在这里吗？”测试是他们不容协商的事情之一。
伯曼说：“这听起来很愚蠢，但这是我们现在购买房地产时遵循的黄金法则。”
