在疫情期间的购房热潮推动房价飙升之后，美国房地产市场在 2026 年处于一个奇怪的境地。
抵押贷款利率很高，但这对帮助房价回落没什么作用。根据《每日抵押贷款新闻》的调查，在本周债券市场的动荡中，30 年期抵押贷款利率周二跃升至 6.89% 左右。许多房主因疫情而陷入低利率，而买家则陷入了与历史高点几乎没有变化的昂贵市场。
Apollo 的 Torsten Sløk 周二分享了该公司最新的美国房地产市场前景，根据顶级经济学家的说法，情况看起来相当严峻。简而言之，一切看起来基本上都停滞不前，几乎没有什么可以帮助推动市场的。
“没有人搬家，”斯洛克在博客文章中写道。 “美国改变地址的人口比例继续出现结构性下降，计划在未来 12 个月内搬家的家庭比例已降至约 7% 的历史低点。”
而这仅仅是开始。
凯投宏观(Capital Economics)最近的数据显示，房屋销售似乎将迎来十多年来最糟糕的一年，而且放缓可能会持续很长时间。经济学家戴维·罗森伯格(David Rosenberg)上个月表示，他认为这与2008年的房地产崩盘有相似之处，因为许多房价指标都显示出“崩溃”的迹象。
阿波罗的分析发现更多证据表明，随着房地产市场冻结加深，购房者可能需要为未来更加艰难的时期做好准备。
以下是 Sløk 最新展望的 10 大要点：
- 高抵押贷款利率和高房价降低了潜在购房者的兴趣。
- 75%的美国家庭只能买得起价格低于30万美元的住房，而中位住房价格高于40万美元。
- 首次购房者的数量已降至多年来的最低水平，首次购房者的年龄中位数已从 2008 年的 30 岁上升至 40 岁。
- 人们的出行量大大减少，这可能是由于高物价以及大流行时期低抵押贷款利率的“锁定效应”。
- 移民减少，导致家庭组建速度放缓。
- 美国房屋老化速度很快，由于新房建设量仍然较低，目前房屋年龄中位数为 42 岁。
- 过去十年中，新建单户住宅的中位面积有所下降，导致全国各地的住宅面积不断缩小。
- 房价增长已放缓至 1% 左右，但对于不太依赖抵押贷款利率的高端买家来说，房价增长正在增长。
- 美国房主的净资产约为 35 万亿美元，平均每套自住房产为 40 万美元。
- 多户住宅的拖欠率已超过 2011 年的峰值，达到金融危机以来的最高点。
