熊和公牛金钱回忆播客
我从来没有想过我会作为一个 32 岁的单身女性买房，或者我会成为房东。
当我住在旧金山和纽约这样的高成本城市时，我觉得拥有住房仍然遥不可及，直到我晚年成家时。作为移民的孩子，我并没有看到太多投资性房产所有权的例子。
2020 年，当我搬到肯塔基州路易斯维尔的家以度过疫情时，一切都发生了变化。它比我以前在费城的房子更便宜，所以在和父母住了大约一年后，我开始寻找一套公寓来购买和搬进去——但最令人兴奋的房产是历史悠久的维多利亚式房屋，对我来说感觉太大了。
经过大约一年的寻找，有人建议我购买维多利亚式房屋作为出租物业。我和更多的人谈了这个想法，结果发现我认识的房东还不少。那是一个真正的“顿悟”时刻：我意识到成为房东对我来说可能是一条可行的道路。
我低价买入，每当我感到困难时就寻求帮助
我购买的第一处房产并不是我对置业的愿景。屋顶上有一个洞，石膏正在脱落，需要新的电气和管道工程。
然而，我能够以折扣价买到这处房产，是因为有一个条件：2,200平方英尺的房子只花了152,500美元。另外，我妈妈看到了房子的潜力，并敦促我提出报价，说她会帮忙装修。让她留在现场尤其重要，因为签约后不久，我就找到了一份新工作，要求我搬到洛杉矶。我必须远程管理大部分装修工作。
有时我会怀疑自己的决定是否正确。我学到的是，如果你问足够多的问题，你就会找到自己的方法。
例如，在我的报价于 2022 年 3 月被接受后，我的房地产经纪人表示，由于房屋状况，该房屋不符合传统融资的条件。在她的帮助下，我找到了一家愿意提供建筑贷款的贷款机构，为全部 10 万美元的翻修工程提供了资金。然后，该房产就处于我可以获得传统抵押贷款的状态。
我还必须学习如何为我的单户住宅寻找租客。当我进行翻修工作时，我开始与邻居交谈，他们提到很多旅行护士需要在该地区提供住房。一位从事该行业的朋友向我介绍了 Furnished Finder，我在 2022 年 10 月装修完成后就用它来快速找到租客。
我如何扩大房地产投资规模
在我的职业生涯中，我一直都是一个节约者。虽然我的许多同龄人住在有门卫或洗衣机和烘干机的公寓里，但我专注于自己的需求，这样我就可以保持较低的租金并存入更多储蓄，用于支付最初的首付。
当我搬到洛杉矶进行装修时，我采取了类似的方法：我尽可能便宜地租房，并专注于储蓄以建立我的储备。那一年我没有休假。相反，我去了路易斯维尔修理我的房子。
一旦该房产准备好入住，我觉得我知道自己作为房东在做什么，我开始寻找更多的房地产投资。我没有用第一套房子的利润来抵消租金或在加州过更奢华的生活，而是把它存起来用于维护和购买未来的房产。我对工作奖金也做了同样的事情。
使用这些策略两年后，我以 202,000 美元的价格购买了我的第二处房产——与我的第一处房产位于同一社区的复式公寓。这些也需要一些装修（大约价值 40,000 美元），但我能够利用历史性的税收抵免来返还部分装修费用。
我把这些租给常年租户。比较不同的租赁房产方法很有帮助。
正现金流是重中之重
我确保我的房产有正现金流。
除了考虑抵押贷款最低限额之外，我还考虑了保险和财产税。我还考虑了公用事业成本以及当出现不可避免的问题时的维护缓冲。我在电子表格中仔细跟踪所有这些费用，以决定我的租金。
对于我的第一处房产，我最初列出的租金比我从长远来看稳定现金流所需的租金要低一些，以便从我的第一批租户那里获得反馈。因为这些租约为期三到六个月，所以我并不觉得自己长期处于低租金状态。然而，前两三个租客说我收费太低，这让我有信心提高租金。
对于我的复式公寓，我采取了相反的方法：我研究了该地区的类似房产，将租金定为溢价但公平的价格，并且在一周内仍然有租户。
如今，我的每处房产都产生了可观的利润率，扣除费用后，中期租金约为 20% 至 25%，长期租金约为 25% 至 30%。
我的计划仍然是有一天拥有一套主要住房，但我很高兴我开始以房东的身份踏上拥有住房的道路。为人们提供舒适的生活空间，同时体验投资房地产带来的财富转型机会，这是令人满足的。
