在纽约市最富有的房主中，对该市备受争议的“临时住所税”的悲痛阶段大致如下：首先，对混乱的推出感到愤怒。然后否认，因为他们向律师和税务顾问提出各种版本的“他们怎么能这样做？”讨价还价随之而来，他们寻找漏洞或长期被遗忘的文件来为自己的案件辩护。
有些人可以直接跳到最后阶段：接受。超级精英们可能会忽略对价值至少 500 万美元的第二套住房征收的新税，因为这只是他们庞大投资组合中的又一个项目。然而，对于大多数其他人来说，接受市长佐兰·马姆达尼的新政策将是一个漫长的过程。
“人们不喜欢听到‘税收’这个词，”长期从事豪华房地产经纪人的史蒂文·科恩告诉我。
那些希望避开额外账单的人遇到了一个大问题：新税收几乎没有给那些富有的、不在场的业主向他们信任的顾问提出的变通办法留下任何线索。
“人们试图发挥一点创意，”为高净值客户提供咨询服务的当地房地产律师大卫·菲岑里 (David Fitzhenry) 说道。 “但从法规的编写方式来看，没有太多的创造力空间。”
再加上纽约市的官僚们在追捕居民方面出了名的咄咄逼人，因为他们的出行安排可能会让他们面临该市高额所得税，你会看到一群垂头丧气的人。 百万富翁和亿万富翁。
“我有一位客户说，‘好吧，他们不知道我住在佛罗里达州，’”菲真里回忆道。 “我说，‘你在哪里提交纳税申报表？’他说，‘在佛罗里达。’”
菲真里咯咯地笑起来。 “这很难卖。”
自 4 月中旬以来，律师和会计师一直在接到富有的房主打来的电话，当时 Mamdani 在 220 米的超豪华公寓大楼前大步走来。 中央公园南区——对冲基金大亨（著名的迈阿密居民）肯·格里芬拥有价值 2.38 亿美元的顶层公寓——并重申了他对“富人征税”的承诺。长期以来，那些认为富人应该为城市金库贡献更多硬币的人一直着迷于从遍布五个行政区的舒适且基本上空无一人的缓冲垫中榨取更多美元。此前对第二居所税的尝试，尤其是在 2019 年，获得了一些关注，但最终以失败告终。不过，这一次，马姆达尼和州长凯西·霍赫尔 (Kathy Hochul) 得到了好处：五月，州议会通过了一项年度“临时住所税”，针对纽约市昂贵的房产，但业主并不将其作为主要居所。
在最初几年，该税将适用于价值超过 500 万美元的一户、两户和三户住宅，以及市政府价值超过 100 万美元的公寓和合作公寓。一个重要的细节：该市有一个对公寓和合作公寓进行估值的公式，该公式可以估计它们可以产生多少租金收入，然后使用该数字来计算总金额。这些不稳定的城市估值通常只占真实市场价值的一小部分，这意味着该市估价为 100 万美元的公寓很可能能卖到该价格的五倍。
对于如此昂贵的住所，即使是适度的税收也能带来巨大的收益。例如，据《商业内幕》同事计算，格里芬明年可能会额外支付 130 万至 140 万美元购买他在纽约市的三笔资产。市长办公室表示，预计这项税收每年将带来约 5 亿美元的收入。
今年夏天的推出引发了另一轮焦虑和相互指责。首先，该市开始向数千名房主发送不祥的信件，警告他们可能需要缴纳额外的账单。然后是一个易于搜索的列表，其中包含纽约市超过 900,000 处房产及其所有者和估值。尽管这份名单只是拼凑了已经公开的数据，但它让任何人都可以更容易地浏览邻居的房屋，并且激起了卷入其中的人们的愤怒，其中包括许多实际上不会被征税的纽约居民。
“他们真的很生气，”房地产律师安德鲁·贾戈达 (Andrew Jagoda) 谈到他的一些客户时说道。 “有时不太关心税收，尽管肯定有这样的问题，但更多的是关心这座城市是如何做到这一点的，以及他们有多么尴尬。”
八月初，纽约市三名房主提起诉讼，短暂停止了这一进程，但该市很快提出上诉，随着案件在法院审理过程中，这一进程仍在继续（正式听证会定于本月晚些时候举行）。值得注意的是，该诉讼并未对基本法规提出质疑，我采访过的十几位顾问表示，他们告诉客户继续进行，就好像该市最终会收取应得的费用一样。 “客户应该为最坏的情况做好准备，”菲真里告诉我。
乘坐私人飞机的人群习惯于与渴望获得公平收入份额的城市和州玩猫捉老鼠的游戏。富人一丝不苟地记录他们在不同地点度过的时间，以确保他们的天数不会达到可能让他们承担纽约税等责任的天数，而在另一边，政府雇员仔细研究手机记录和信用卡账单，看看他们是否能提出相反的理由。这场斗争可能会导致环球旅行者接受一些愚蠢但不可或缺的技巧：例如，安装手机应用程序，在他们接近居民身份时发出警告，或者战略性地规划旅行，以便他们在纽约停留的时间尽可能少，以保持在 184 天的门槛以下。 “每一天都很重要，”纽约税务顾问玛丽莎·弗里德里希 (Marisa Friedrich) 说。 “即使你在周一到达的时间很晚，你也会在晚上 11 点飞到——你刚刚在纽约为自己创造了一天。”
多年来一直巧妙地避开纽约所得税的富裕业主现在发现自己成为了另一种税收的目标。即使是常住纽约的人也可能会受到临时住宿附加费的影响。顾名思义，你只能得到一处主要住所，这意味着你可以在城市里全职居住，但如果你在城里拥有多处房产，仍然要面临额外的账单——这一事实让一些自豪（而且富有）的居民感到震惊。
“对于这些纳税人来说，每个人都充满了困惑、愤怒和惊讶，”弗里德里希告诉我。 “我认为与我交谈过的人都没有对此感到高兴。”
业主未来避税有一个简单的方法：填满公寓。如果直系亲属住在该房屋中，或者将其出租给将其视为主要住所的租户，则无需支付额外费用。如果该地方由有限责任公司所有并且大多数利益相关者居住在那里，那么它也是干净的。通过信托（另一种常见的安排）拥有的房屋，如果由信托的唯一受益人占用，也有类似的豁免。
假设您住在佛罗里达州，但在曼哈顿拥有一套豪华顶层公寓，市政府估价为 530 万美元（我知道，但请听我说）。如果您想摆脱额外的征税——在本例中，除了常规财产税之外，还有超过 340,000 美元的征税——您有多种选择。你可以让你的一个成年子女搬到那里，或者邀请你的妹妹搬进来。你可以把这个地方租给一位愿意每月支付数万美元租金的雄心勃勃的人。如果您只想节省几块钱，您可以对您的房产估价提出抗议，看看市政府是否会降低其估价。也许你会放弃佛罗里达州而选择纽约，尽管这可能会带来更大的税收打击，因为你要缴纳纽约所得税。或者，当然，您可以出售。就是这样……大概就是这样。
“不会有一大堆聪明的想法来克服它，”菲真里告诉我。
仅仅为了避税而制定的虚假租约可能不会通过市政府的审查——它必须是“公平”交易，这意味着你不能让你的朋友说他们住在那里并每月向他们收取 1 美元。同样，你的表弟也不能通过搬进来来挽救局面——仅限直系亲属。你可以想象，为什么对于那些银行账户上有足够的钱来拥有一套顶层公寓的人来说，没有一个可行的选择听起来那么令人胃口大开。
不会有一大堆聪明的想法来克服它。David Fitzhenry，纽约律师
“你必须记住，这些人大多数都不是夫妻，”贾戈达告诉我。他们不像大多数美国人那样在家里还清抵押贷款并抚养孩子——他们只是想在城市中有一个可以随意出入的好地方。 “你谈论的是非常富有的人，他们拥有的各种资产的价值远远超过这个，”贾戈达补充道。资深房地产经纪人埃伦·赛克斯 (Ellen Sykes) 对她的客户做出了类似的评估，其中许多人拥有价值 400 万至 800 万美元的房屋。 “他们不高兴。他们将尝试找到解决方法，”赛克斯告诉我。 “但他们负担得起，所以他们并不害怕。”
在大约 17,000 名收到警告信的人中，他们可能需要缴纳税收，其中许多人辩称，相关房产实际上是他们的主要住所。一旦市政府将一套房屋标记为潜在的临时住所税候选对象，业主就有责任证明并非如此。贾戈达说，他有一些客户正在翻阅文件柜，寻找几十年前的文件，这些文件概述了所有权结构，并可以证明该财产有资格获得豁免。贾戈达告诉我，那些发现自己身处这个阵营的人“很生气”。 “他们必须这样做，因为按照这座城市的规定，在被证明无罪之前，你都是有罪的。”
这些律师、会计师和房地产经纪人不相信的一件事是：纽约市面临着人口外流的威胁。当税单膨胀时，富人可能会大肆宣扬增持股份，但他们有很多东西可以让他们在这座城市拥有并消费。 “这与新冠疫情期间的情况类似，当时他们说，‘哦，每个人都离开了，’”房地产经纪人科恩告诉我。 “大家都没有离开。”他指出，例外的是那些可能已经迈出第一步的人。他说，到目前为止，只有一位客户因税收而出售房产。即便如此，他们已经在讨论出售这处房产，而在大约八年的时间里，他们只使用了几次。
“他们完全负担得起，但他们也不想浪费钱，”科恩告诉我。
就今年的税单而言，其中大部分内容都是一个有争议的问题——市政府正在根据截至 2026 年 1 月 5 日的房产状况做出决定。任何避税的措施最多只能适用于下一年的税单。尽管业主逃避税收的选择可能有限，但很多人仍然发现自己处于奇怪的灰色地带：比如说他们在过去的一年里一直在翻新他们的主要住所并住在其他地方，或者陷入了整理特别复杂的遗产规划的细节的困境，比如一栋由有限责任公司拥有的房子，然后由信托持有。纽约律师马克斯·比德曼 (Max Biedermann) 告诉我，在严格阅读规则的情况下，这些类型的多层结构可能行不通，这使得一些业主诉诸理性而不是法律。合作公寓提出了另一个棘手的情况：虽然市政府可能会计算单个单元的额外税，但整个建筑都会受到额外费用的打击。然后由合作公寓董事会向个别临时住所业主收取费用。
“所有其他人都被弹片击中，”专门为合作公寓委员会提供咨询的律师埃里克·沃尔（Eric Wohl）说。
尽管仍有大量混乱需要解决，而且数以千计的业主仍在对新市长感到愤怒，但新税收似乎将相当成功地完成 Mamdani 四月份在肯·格里芬 (Ken Griffin) 顶层公寓的阴影下制定的使命。
“是的，这完全是一种麻烦，”贾戈达承认。 “但这比与市政厅战斗要容易。”
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