由于抵押贷款利率居高不下，唐纳德·特朗普总统和他的政府提出了一些想法来帮助买家负担抵押贷款。
最值得注意的是，总统表示他正在考虑 50 年期抵押贷款。联邦住房金融局局长比尔·普尔特表示，他的团队还在探索买家如何从旧抵押贷款中锁定低利率。
有很多创造性的融资选择可以让购房变得更便宜。但它们可能有风险。在住房持续短缺的情况下，有些可能会适得其反，导致价格上涨。
所有关于更实惠的抵押贷款的讨论都是政客们试图为一个复杂问题提出短期解决方案的结果，这个问题不可能一夜之间解决，因为“他们面临着来自买不起房的选民的压力”，房地产媒体和研究集团 ResiClub 的联合创始人兰斯·兰伯特 (Lance Lambert) 表示。
由于房价飙升和抵押贷款利率上升，2019 年 12 月至 2024 年 12 月期间，典型抵押贷款成本增加了一倍多。
以下是四种替代融资方法及其优点和缺点。
50年期抵押贷款
特朗普和普尔特提出了长达半个世纪的住房贷款的不同寻常计划，成为头条新闻。延长债务的想法是让借款人更能负担得起每月还款，并使更多美国人能够拥有住房。
然而，这一想法遭到了住房经济学家的广泛批评，他们认为 50 年期贷款会显着增加买家的债务负担，导致贷款期内的总利息支付更高。
例如，据 資本才俊 此前报道，一套利率为 6% 的 30 年期固定抵押贷款每月还款额约为 2,000 美元。 50 年期贷款的相同条款将使每月还款额减少至 1,800 美元左右。但在半个世纪的贷款期限内，借款人将支付约 75 万美元的利息，而不是三年期贷款的约 40 万美元的利息。
除了在抵押贷款期限内支付的利息增加之外，贷款人通常认为长期贷款风险更大，因此他们可能会对 50 年期抵押贷款收取更高的利率。
借款人还需要更长的时间才能建立自己的房屋净值，而这是积累财富的关键。如果联邦政府支持这些期限较长的贷款，也可能会适得其反，因为更多的购房者符合资格，从而刺激房屋需求，从而推高价格。
至关重要的是，更便宜的抵押贷款并不能解决美国人买房困难的根本原因：缺少一到近五百万套住房。 “融资不是解决方案，”Zillow 高级经济学家 Kara Ng 表示。 “我们正处于这场负担能力危机中，因为住房短缺，因此改变贷款条件、采用不同的融资产品——但这并不能改变没有足够住房可供使用的事实。”
可承担和可转移抵押贷款
在对 50 年期抵押贷款想法的强烈反对中，普尔特在 X 上发帖称，房利美和房地美正在“评估如何以安全可靠的方式进行可承付或可转移抵押贷款”。几天后，他再次发帖表示，政府正在“积极评估”可转移抵押贷款。
可转移抵押贷款和可承担抵押贷款是不同的事情。两者都涉及以低于市场的利率锁定较旧的抵押贷款。可转移抵押贷款使房主能够将抵押贷款利率带到新房产，而可承担抵押贷款则允许买家接管卖方的抵押贷款，包括其低于市场的利率。
美国已经有许多可承担的抵押贷款，尽管卖家和买家可能不知道他们有这种选择。由联邦住房管理局、退伍军人事务部和农业部支持的住房贷款都是自动承担的。据 資本才俊 记者 James Rodriguez 今年早些时候报道，近四分之一的现有抵押贷款可以从卖方转移给买方，其中不到一半的贷款利率为 4% 或以下。
如果您可以获得一项，可承担抵押贷款对于买家来说可能是一个不错的选择。他们不仅节省了利息，还节省了成交费用，因为他们无需支付评估或产权保险费用，而且无需支付抵押贷款发起费。
Roam 的创始人兼首席执行官劳纳克·辛格 (Raunaq Singh) 表示：“无论宏观环境如何，帮助人们搬家的最佳方式就是让他们获得低利率。”Roam 是一家通过可承担抵押贷款促进销售的公司。
但假设也有缺点。买方必须符合贷款资格，并向贷款服务机构支付房屋销售价格与剩余抵押贷款之间的差额。如果首付超出买家的承受能力，他们可能需要第二笔抵押贷款，而获得第二笔抵押贷款可能会很困难，而且利率可能会更高。
另一方面，可转移抵押贷款在美国尚不存在。住房经济学家警告说，可转移贷款合法化可能会给那些幸运地拥有低利率现有抵押贷款的房主比首次购房者和其他人带来更大的优势。这种动态还可能通过让回头客增加消费来进一步推高房价。
兰伯特说：“当我们试图重新调整时，这可能会刺激需求并创造更多的市场成交量。”
建筑商减持率
除了普尔特所说的他正在探索的选择之外，买家还有其他方式寻找抵押贷款交易。
新建房屋的利率低于市场水平的现象越来越普遍。在过去的几年里，房屋建筑商越来越多地向买家提供激励措施，包括抵押贷款利率下调和可调利率抵押贷款。这减少了买家的每月付款，同时允许建筑商避免降低房价。
但《华尔街日报》最近的一篇报道发现，这些利率下调可能会推高房价，因为它们为建筑商提供了一种向买家提供激励的方式，同时保护新房的标价。美国企业研究所最近发现，更经常使用利率买断的大型建筑商发现，2019 年至 2024 年间，其新建房屋首次销售的价格比现有房屋和小公司建造的房屋上涨了 6%。
卖方融资
另一种创造性的融资选择——卖方融资——涉及将银行完全排除在交易之外。在这些情况下，卖方保留房屋契约，因为买方除了商定的利息外，还需多年分期付款。该选项吸引了那些想要低于市场利率或不符合传统抵押贷款资格的买家，以及愿意随着时间的推移偿还贷款以换取利息的卖家。
但这种做法可能存在风险。卖方融资通常作为向买方提供的短期过桥贷款。因此，如果利率在贷款期限内不下降，那么如果买方在向卖方付款几年后选择传统抵押贷款，则可能会面临更高的付款额。
这种做法长期以来在贫困社区更为普遍，并受到联邦监管机构的批评，称其以高利率购买低质量房屋，剥削低收入买家。
尽管近年来由于利率较高，卖方融资越来越受欢迎，但它仍然是一种小众做法。据 Realtor.com 称，只有约 1% 的房屋挂牌信息提及私人融资。但近年来，这种做法在高端房屋销售中变得越来越流行。
Realtor.com 的高级经济学家乔尔·伯纳 (Joel Berner) 表示：“过去，这种情况发生在非常便宜的房产和真正不合格的买家身上，而现在中位价格与整个市场的价格持平。” “所以它正在向高端市场发展，变得更加普遍，发生在价格较高的房产上。”
Ryan Leahy 和 Eric Bennett 在德克萨斯州奥斯汀创立了一家名为 MORE 的公司，专门为卖家融资提供便利。他们说，他们经营的是高端住宅——通常价值在 80 万至 300 万美元之间。他们的卖家通常在他们的房产中拥有相当数量的现金和净值，而他们的买家通常是个体经营者，收入更难以统计，因此更难获得抵押贷款。
莱希说：“有很多人是个体户，或者收入不符合传统抵押贷款的条件，这意味着你有影响力收入、加密货币收入、副业收入。”
梅尔·多曼 (Mel Dorman) 通过卖方融资购买了她的第一套房子——一处投资房产。从那时起，她在俄勒冈州波特兰建立了一个房地产投资组合，并成为这种做法的倡导者，为其他人如何在没有银行的情况下买卖提供建议。多尔曼认为，这种做法可以帮助将财富保留在社区内，而不是让银行提取财富。
她说：“当有人进行卖家融资交易时，他们的付款实际上是支付给住在附近的人，可能是当地人，并且为他们缩小规模、退休、出售出租房产、不再做房东的能力提供资金，无论他们需要出售什么。” “同样，它为美国人创造了一条获得所有权的途径，因为银行标准以及资本成本、利率和价格，美国人越来越被排除在外。”
