我的配偶（31 歲）和我（33 歲）在 IT 行業工作，每月總收入為 50 萬盧比。我們目前居住在班加羅爾，每月支付 55,000 盧比的租金。此外，我們在海得拉巴有一棟房子，每月 EMI 為 125,000 盧比，房屋貸款金額為 13.5 千萬盧比，我父母目前居住在那裡。我們的節省額達 750 萬盧比，平均每月節省 25 萬盧比。
我的配偶來自班加羅爾，由於她與這座城市有著強烈的情感聯繫，她正在考慮在班加羅爾的老城區購買一棟獨立的房子。我們正在考慮進行這項投資在財務上是否可行。我們正在就此事尋求實用建議。
1 Finance 定量研究資深副總裁 Animesh Hardia 的專家建議
班加羅爾不斷上漲的租金價格導致房地產市場趨勢發生顯著變化。班加羅爾目前在印度住宅租金成長最快的城市中名列前茅。最近的報告顯示，巴加盧爾地區的房屋租金在過去四年中增加了 90%，令人震驚。此外，Whitefield 和 Sarjapur Road 等其他熱門地區在過去五年中也經歷了租金大幅上漲，在租金上漲方面分別排名第三和第四。這些地區的租金成本飆升了80-85%。 2019年，班加羅爾住宅物業的平均價格為每平方英尺4,300盧比，預計到2024年底，這一數字將飆升至每平方英尺8,151盧比。
作為班加羅爾的雙收入 IT 專業人士，您擁有大量儲蓄和現有的房地產投資，您體現了當今許多受過良好教育的專業人士所特有的謹慎創造財富的方法。您的目標是在班加羅爾舊城區擁有一棟獨立房屋，同時保持財務穩定，這需要仔細考慮機會和限制。
讓我們一一看看每個因素。
您目前的財務狀況：
每月財務金額（盧比）
淨利* 5,00,000
現有 EMI 1,25,000
租金55,000
每月節省 250,000
其他費用 70,000
*我假設 500,000 盧比是您每月的集體稅後收入（或淨收入）。
了解您的借貸能力
您的債務收入 (DTI) 比率（衡量您每月的債務支付與收入的比值）目前為 25% – 這是因為您每月為父母在海得拉巴的房子支付的 EMI。
財務專家建議將 DTI 比率保持在 40-45% 以下，以實現可持續的債務管理。
對您來說，這意味著：
• 總 EMI 容量：Rs 2,00,000-2,25,000
• 額外 EMI 容量：75,000-1,00,000 盧比
這將確保您每月有足夠的儲蓄來為未來建立金融資產，並且不會過度分配您的收入來償還貸款。根據負擔能力檢查，以 100,000 盧比的上限作為新的 EMI，貸方可能會為您估算以下內容：
• 最高新貸款額：1,110 萬盧比（9% 利息，20 年期限）
• 最大財產價值：1,390萬盧比（80%銀行融資）
• 所需首付：280萬盧比
銀行最多只能貸出房產價值的 80% 作為房屋貸款。那麼，你能負擔得起的班加羅爾老區獨立屋就在附近
（1,110 萬盧比/80%）即 1,390 萬盧比。
280 萬盧比的差額（1,390 萬盧比減去 1,110 萬盧比）必須是您目前 750 萬盧比儲蓄中的首付款。
舊班加羅爾房地產市場分析
現在我們已經確定了您可以負擔的房價上限（即 1390 萬盧比），讓我們看看班加羅爾老城區的價格，如 Jayanagar、Malleswaram、Basavanagudi、Shivajinagar 等。平方英尺（1 平方英尺）的價格從15,000 盧比到35,000 盧比不等，具體取決於房屋的面積、年齡和狀況。
假設每平方公尺 20,000 盧比。平方英尺的價格和2000平方英尺的地塊面積，獨立屋的價格將接近4000萬盧比。註冊費和印花稅可能與此價格分開。
房地產投資策略
基於您對改善生活方式的關注，同時建立合理的語料庫，讓我們探索一種符合您的財務行為和願望的平衡的房地產投資方法。這是一個策略框架，既考慮了您與舊班加羅爾的情感聯繫，也考慮了財務審慎的需要。
立即採取的措施
在建立語料庫的同時繼續您強大的儲蓄模式。
廣泛研究（至少參觀 15-20 個房產）以了解：
• 不同地區的價格差異
• 物業狀況及裝修需求
• 各地未來發展計畫
在班加羅爾舊城區附近的新興地區尋找價值機會。
考慮稍微較小的地塊面積（1200-1500 平方英尺），以使房產價值更接近您的預算。
市場現實與選擇
目前您的承受範圍（1390 萬盧比）與市場價格（4000 萬盧比）之間的價格差距提出了三種可能的方法：
等待並建立語料庫
• 持續目前的儲蓄率，同時監控市場趨勢。
• 讓您的收入隨著職業發展而成長。
• 讓您的投資隨著時間的推移而升值。
• 目標是在 3-5 年內購買房產，屆時財務能力與市場價格更相符。
調整期望
• 考慮在班加羅爾舊城區附近即將開發的地區購買房產
• 考慮較小的地塊面積或需要翻新的舊房產
• KR Puram 或 Yelahanka 等研究區域以較低的價格提供類似的社區氛圍
分階段購買
• 現在就從較小的房產開始
• 透過財產增值建立股本
• 稍後升級到您在舊班加羅爾的夢想家園。
前進之路
雖然班加羅爾老城區一棟獨立住宅目前的市場價格為 4000 萬盧比，這似乎超出了您的能力範圍，但透過適當的規劃，實現這一目標是可能的。考慮以下後續步驟：
繼續建立您的語料庫，同時監控市場機會。
探索可能提供更好價值的新興領域。
考慮對財產所有權採取分階段的方法。
在努力實現目標的同時保持投資紀律。
請記住，房地產投資應該增強而不是壓垮您的財務狀況。花點時間尋找合適的房產，平衡您與舊班加羅爾的情感聯繫和您的財務審慎。
考慮諮詢財務顧問，制定一個全面的計劃，在維持您的其他財務目標的同時，考慮到這項重大投資。
