彼得·基恩-里维拉（Peter Keane-Rivera）在购买投资性房产时有特定的标准。
这位居住在西雅图的千禧一代通过租金收入来补充自己的工程工资，他寻找大房子（至少 3,000 平方英尺）和未完工的地下室，这给了他增值的空间。
他的策略是购买并持有长期租金，然后按房间出租。
“房间越多，现金流就越多，”在三处房产中拥有 19 个单元的基恩-里维拉 (Keane-Rivera) 告诉《商业内幕》(資本才俊)。
他打开了他最新收购的账簿：位于华盛顿州肯特郡的一栋拥有大约 100 年历史、面积 3,900 平方英尺的房子。 《商业内幕》审查了抵押贷款声明，确认了他对该房产的所有权。 Keane-Rivera 将其从五居室住宅改造成九居室出租屋，每月可产生约 2,500 美元的利润。
交易价格：630,000美元，低于665,000美元
Keane-Rivera 于 2024 年 12 月买下了该房产。挂牌价为 665,000 美元；他出价约为 625,000 美元，双方最终同意 630,000 美元的购买价格。
他说，谈判没有“秘密武器”。
他寻找市场上一直存在且存在可修复缺陷的房产。在这种情况下，他使用臭氧机解决了强烈的猫尿气味问题。
“如果它有一个在图片中看不到的缺陷，就像猫尿一样，那么你在报价方面就会有更大的回旋余地，”他说。
每天搜寻上市信息的投资者往往会因其勤奋而获得回报。
“你必须到处寻找，”他说，这个过程可能需要时间。他花了八个月的时间才找到这个特殊的财产。
前期费用：5%的首付，加上装修费用
Keane-Rivera 支付了 5% 的首付（约 32,000 美元）并使用了传统贷款。他的初始利率为 7.75%，但他同意支付 1% 的溢价以换取 10,000 美元的期末信用额。
这种权衡对于他的情况来说是有意义的，因为他计划快速再融资，并希望为改造保留现金。他说，他在 12 个月后进行了再融资，在 18 个月的窗口内，较高的利率仍然对他有利。他的新利率是 5.375%。
低于 20% 的首付通常会触发私人抵押贷款保险 (PMI)，但基恩-里维拉表示，较低的首付可以腾出现金用于改造，最终成本约为 15 万美元，超出了他的预算。他从 401(k) 计划中申请了 50,000 美元的贷款来资助翻修工程。
“如果我投入的金额超过 5%，我就会发现自己遇到麻烦了，”他说。他的预算非常紧张，因此他还必须承担大量的人力资本，而不是为项目的每个部分都聘请专业人员。
基恩-里维拉完成了之前未完工的地下室，增加了三间卧室、两间浴室、一间厨房、洗衣区和公用空间。他还将餐厅改造成另一间可出租的卧室。
再融资后，该房产估价为875,000美元。
现金流：每月约2,500美元
基恩-里维拉表示，在再融资之前，该房产几乎没有产生现金流。
“有些月份我会赔钱，有些月份我会收支平衡，有些月份我会赚大约 100 美元，”他说。 “但这都是计算的一部分。改造会花费我很多钱，但在一切都说完了之后，它应该会产生大量的现金流，让这一切都是值得的。”
当他的利率从7.75%下降到5.375%时，房产的现金流明显改善。
截至 2026 年 9 月，九居室的租金每月带来约 8,876 美元的租金。 BI 审查了租赁协议并确认了租金收入。 Keane-Rivera 表示，扣除费用后，该公司每月产生约 2,500 美元的现金流。他的一些典型每月开支包括：
- 按揭付款： $4,786
- 公用事业： $690
- 财产税： 607 美元
- 保险： 212 美元
他不再支付 PMI，因为他的本金余额已降至房屋原值的 80%。
由于绝缘不良，公用事业运行速度比 Keane-Rivera 预期高出约 40%；一个冬天的取暖费达到了约 1,000 美元。此后，他增加了阁楼隔热层并密封了窗户，以降低成本。
房屋的老化还带来了其他意想不到的费用，包括更换旧电线的约 10,000 美元，以及为在浴室施工期间踩到塑料布滑倒的房客提供的 2,300 美元租金抵免。
作为房东，“总会有一些事情发生，”他说。
实际操作情况
基恩-里维拉表示，按房间出租的关键是找到兼容的室友。他向潜在的租客询问他们过去的室友经历，并寻找可能与他人体贴相处的人。
他在处理列表、初步租户筛选和预约安排的虚拟助理的帮助下自己管理自己的房产。他估计自己每周要花大约五个小时在他的三处房产上，并希望通过外包庭院维护等任务将其减少到一两个小时。
在一个屋檐下拥有多个单元可以简化运营，让他能够产生现金流，同时在昂贵的地区提供成本较低的住房。
“购买和扩建大型单户住宅的原因是为了实现规模经济，使我能够提供优质、低成本的住房，”他说，“并在我们所有人都面临更高生活成本、利率和资产价格波动的房地产环境中获得可观的利润。”
