擬出售房屋面積為 1725.9 平方英尺，售價為 17.2 億盧比，由我和妹妹平分。 2001 年 4 月 1 日的周轉費率為每平方公尺 3,400 盧比，2024 年 4 月的當前週轉費率為每平方公尺 19,000 盧比。 2001 年 4 月 1 日的指數為 100，而 2024-25 年的指數為 363。請告訴我資本利得稅對出售房產的影響以及我必須投資多少才能節稅。
Taxbuddy.com 創辦人 Sujit Bangar 的回复
出售房產需要了解資本利得稅的影響，尤其是在 2024-25 年聯邦預算進行變更之後。以下是對您的房產銷售的資本利得稅計算的解釋，涵蓋了修訂後的稅制下有和沒有指數化的情況。
2024 年預算後稅務更新
2024-25 年預算對資本利得稅制度進行了重大改革。長期資本利得 (LTCG) 稅率已標準化為 12.5%，從先前的 20% 下調，上市資產的短期資本利得 (STCG) 稅率已提高至 20%。
不過，根據公眾回饋，政府允許在 2024 年 7 月 23 日之前購買房產的納稅人可以選擇：
繳納 12.5% 的 LTCG 稅而不指數化，或
透過指數化繳納 20% 的 LTCG 稅。
這些變化簡化了稅收結構，同時對房地產賣家產生了不同的影響。
透過指數化計算資本收益
購置成本（2001 年）：
購置成本 = 圈數 (2001) × 面積（平方公尺）
購置成本 = 3,400 盧比 × 80.17 = 2,72,578 盧比
指數化收購成本：使用成本通膨指數 (CII)：
指數成本 = 採購成本 × CII (2024-25) / CII (2001-02)
指數成本 = 2,72,578 盧比 × 363 / 100 = 9,89,453 盧比
長期資本利得 (LTCG)：
資本利得（指數化）= 銷售價格 − 指數化成本
資本利得 = 86,00,000 盧比 – 9,89,453 盧比 = 76,10,547 盧比
LTCG 稅（20%）：
納稅義務=76,10,547盧比×20%=15,22,108盧比
B ) 不採用指數化的資本利得計算
資本利得（無指數化）：
資本利得 = 銷售價格 − 收購成本
資本利得 = 86,00,000 盧比 – 2,72,578 盧比 = 83,27,422 盧比
LTCG 稅（12.5%）：
稅務義務 = 83,27,422 盧比 × 12.5% = 10,40,928 盧比
在這種特殊情況下，如果沒有指數化，LTCG 稅將達到 10,40,928 盧比，而指數化後，LTCG 稅將達到 15,22,108 盧比。
節稅選擇
為了減少或避免繳納資本利得稅，可以採取以下策略：
再投資住宅物業（第 54 條）：
將資本利得再投資於新的住宅物業，您可以申請全額豁免。購買的再投資必須在2年內進行，建造的再投資必須在3年內進行。
投資資本利得債券（第 54EC 條）：
在出售後 6 個月內，您最多可以投資 50,00,000 盧比購買 REC 或 NHAI 發行的節稅債券。這些債券有5年鎖定期，剩餘的資本利得（如果有）將被課稅
投資第 54EC 條債券後無需指數化的稅務義務
這種方法可以讓您保留部分收益，同時有效利用節稅機制。這是平衡流動性需求與節稅的有用策略。
假設：基本豁免限額已被其他收入來源用盡，金額為 3,00,000 盧比。
註：所提供的計算是基於一個人，因為這些數字已平均分配給兩個人。
註：如果在2024 年7 月23 日或之前進行銷售，LTCG 按20% 的統一稅率徵稅，並享有指數化優惠。任一選項，前提是購買日期為 2024 年 7 月 22 日或之前）
註：計算中不考慮CESS+附加費+利息。
（稅務/投資專家的觀點僅代表自己，與《今日商業》無關。鼓勵讀者在做出任何決定之前諮詢稅務顧問或合格的財務顧問或SEBI註冊的投資顧問）
