Letizia Alto和Kenji Asakura建立了一大批现金流动的租赁物业，以回购时间。
这对医生夫妇在医院里度过了多达80小时的工作周期，希望他们的未来生活方式与众不同。
在结婚后不久，2015年，他们设定了一个特定的现金流目标。
Alto告诉Business Insider：“我们说，’我们将在七年内取代这两个临床收入。’ “这就是我们一直在努力的事情：到达我们有时间自由的空间。我们想要彼此之间的时间，我们希望与孩子们一起成长，所以我们并没有错过所有看到周围所有医生所失踪的一切。”
他们立即开始工作，将他们节省的资金重新定向，以将其第一个主要房屋购买到前两个投资物业中。当他们扩展到100多个单位时，他们一直一直是租户，直到2022年，他们搬到波多黎各并买了房屋。这对夫妇已经缩减了医学的缩减，并花费了大部分时间来管理自己的投资组合，建立他们的半退休MD社区，并与三个孩子一起旅行。
Asakura说：“我认为一个很大的区别是，我们将许多业务原则应用于我们的租赁业务。” “很多人不认为租赁物业是一家企业，他们认为这是提供住房的 – 但最终，每个物业都是迷你企业。”
Alto补充说，在房地产业务中赚钱有六种主要方法，“我们的目标是利用所有这些。”
1。现金流
如果您购买并租用投资物业，则有机会产生现金流，这是您的租金收入减去所有费用。积极的现金流是中音和阿美库拉的重点和要求。
由于他们创建的现金现金计算器，他们能够输入购买价格，支出和预计租金等指标，因此他们对选择强大的现金流量物业的能力充满信心。
在购买任何东西之前，他们两次运行数字 – 首先看看是否值得提交要约。然后，一旦他们拥有合同的财产，他们将与检查员，物业经理，房地产经纪人，承包商和保险经纪人进行奔跑。每个团队成员都可以权衡各种费用。
例如，他们的承包商可以确认其翻新成本估算是否准确，而他们的财产经理可以确认该物业可能会产生的租金金额。然后，他们将在其计算器中输入新的，更准确的数字，并围绕该属性的执行方式有更确定的确定性。
Alto说：“假设我们认为这将以某种方式执行，我们进行了尽职调查，并且我们将不得不修复所有这些问题，而现金现金现在不值得。” “好吧，我们进行了谈判并试图降低价格。或者，我们试图获得信贷，以使交易仍然适用于现金现金申报表。”
如果这笔交易不起作用，“我们不购买该物业，” Alto说。 “我们不会购买将是现金流动或现金流中性的东西。我们真的希望获得现金现金回报，因为这最终是使我们自由的收入。”
2。债务偿还
抵押支付建立权益，因此每次付款时，您都会在财产中建立更大的股份，直到您完全拥有资产为止。拥有租户的好处是，他们的租金是帮助您建立股权。
Alto说：“如果您的现金流动，您的租户将偿还抵押贷款。”
3。强迫赞赏
强迫欣赏是当投资者增加财产价值时。为此，Alto和Asakura专注于通过增加收入或减少支出来增加净营业收入（NOI）。
如果收入低于市场价值，增加收入就可以像增加租金一样简单。或者，有了一些创造力，您可以租用土地或财产的未使用空间。
Asakura说：“您正在寻找通过利用我们所谓的隐藏价值来增加财产收入的方法。” “这可能意味着租用一个存储单元，将车库变成工作区或增加卧室。”
至于减少费用，他们使用的一种策略是向公用事业充电。例如，在带有独立车库的物业上，他们决定将其进行设置，以便可以用作车间。他们向车库分开电力，每月租用几百美元的空间，并退回公用事业。
Alto说：“如果您增加收入并减少支出，则该物业会创造更多的现金流，然后对下一位投资者来说是更多值得的，因为下一个投资者正在购买它来赚钱。
4。立即感谢
即时的欣赏是听起来像是：“第一天，你赚钱，”阿尔托说。 “您可以评估它，而且价值超出您购买的价格。”
您可以通过认识到良好的交易并迅速行事，与卖方进行谈判，并利用您的网络查找货币销售交易，从而利用这种赞赏。
5。市场赞赏
您无法控制市场的欣赏。这是Asakura在2000年代初从投资中学到的一课。他本质上是在购买土地，等待它的价值提高 – 在那个时代，最大的房地产是为了利润。直到2008年住房市场崩溃，这使他暴露了，并“持有很多抵押，保险付款和财产税”。
主要的教训是永远不要依靠市场欣赏。
也就是说：“您可以通过在特定社区的进步之路购买来使自己更有可能发生，” Alto说。 “您将有更多市场欣赏的可能性，但是您不能控制它。”
6。税收优惠
这对夫妇策略的关键是专门为房地产投资者利用税收优惠。尤其是当他们刚开始在房地产中开始时，他们使用大型退税购买了更多物业。
阿萨库拉说：“税法本质上是一系列激励措施，以鼓励政府想要的某些行为。”诀窍是了解如何利用它来发挥自己的优势。
他们使用的主要税收策略是使用称为“房地产专业地位”或代表的地位来庇护收入。要符合条件，房地产必须是您的主要工作。国税局制定了一些规定，包括花费750多小时在房地产活动上。
如果您符合该标准，则被视为无聊的租赁房地产的被动损失，您可以抵消W2或1099收入，这可能会大大降低应税收入，并将您置于较低的税务范围内。
Asakura于2015年过渡到兼职住院医生，以便他有资格获得该身份。只有一个配偶需要资格，这意味着中心可以继续工作并从其临床收入中扣除房地产损失。
Asakura在2015年，Asakura有资格获得代表，“我们为造成损失做了很多康复，” Alto解释说。 “当我们康复时，我们将提高财产的价值并增加财产的现金流量，但康复是一种写入，这是疯狂的。我希望人们知道，康复是一件令人难以置信的事情，因为这是有益的，但是您可以保留所有的好处。”
