2025-10-15T20:52:45Z
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- 曼哈顿一栋大楼以前是摩根大通的办公室，现已改建为 1,320 套公寓。
- 该建筑提供录音室、游泳池和大型健身房等设施。
- 在政府激励措施的推动下，纽约市在办公楼向住宅的改造方面处于全国领先地位。
在曼哈顿市中心 25 层露台上的池畔躺椅上眺望纽约港，您可能不会相信这个空间曾经主要由摩根大通的电脑占据。
2022 年之前，水街 25 号一直是银行后台办公室的所在地，2020 年之前，这里是《纽约每日新闻》新闻编辑室的所在地。目前，其1,320套出租公寓中约有一半已出租。这座 32 层的塔楼坐落在金融区和南街海港的交界处，是该国最大的已竣工办公楼改住宅项目。
大流行引发的远程工作转移和日益恶化的住房短缺，迫使一些开发商转向数十年来的努力，将萎靡不振的商业空间重新改造为新住宅。在政府税收优惠的推动下，纽约市在金融和建筑复杂性方面处于全国领先地位。今年，改造后的建筑中将有 8,310 个单元投入使用。
25 Water Street 更名为南曼哈顿 SoMA，拥有超过 100,000 平方英尺的便利设施。
这里有音乐和播客录音室、联合办公空间、两个保龄球馆、室内和室外游泳池、带泡菜球和篮球场的健身房，以及带红外线桑拿浴室的水疗中心。
该大楼四分之一的单位租金永久稳定，占该地区收入中位数 40% 至 90% 的租户可以负担得起。
该大楼 330 套经济适用公寓的合格收入范围为 37,612 美元至 180,810 美元，具体取决于家庭规模。
该建筑是第一座利用国家针对商业改住宅项目实施的为期 35 年的新减税计划的建筑。
GFP Real Estate 联合 Metro Loft Management 和 Rockwood Capital 购买并开发了该大楼，其联合首席执行官 Brian Steinwurtzel 表示，如果没有税收优惠，该大楼的所有公寓都将按市场价格定价。
Steinwurtzel 表示，该计划名为 467-m，由 GFP 倡导并于 2024 年获得纽约州立法机构通过，“其结构实际上设计得很好”，但该市的经济适用房抽签速度慢得令人沮丧。
经济适用房的竞争非常激烈，而该市的申请进程却很缓慢。
该市通过抽签方式为全市每个可用单元收到约 450 份申请。
“我们可以非常快地签订租约，居民也可以非常快地签署租约，但抽签的过程、必须完成的所有检查以及市政府的所有签字都非常复杂，并且需要很长时间，”Steinwurtzel 说。
他希望看到市政府简化并缩短申请流程，以便租户能够更快地搬入，从而节省居民和业主的时间、金钱和不必要的压力。
众所周知，转换在架构上非常复杂，而且在经济上往往不可行。
Steinwurtzel 说，当 GFP 及其联合开发商在 2022 年购买 25 Water 时，“大多数人都认为我们疯了”。
但 GFP 及其合作开发商很好地把握了该项目的时机。
在纽约商业房地产市场触底之际，开发商以约 2.5 亿美元的价格购买了该建筑，并从该市疫情后的复苏中受益。
尽管如此，Steinwurtzel 预计，除非该市或州延长税收优惠政策或商业房地产市场重新陷入危机，否则转换渠道将会放缓。
将办公室改造成居住空间的关键是最大限度地增加每个单元的外墙数量，使每间公寓都充满尽可能多的光线和空气。
在 25 Water，这意味着在建筑物中心切出两个采光井，并在顶部增加 10 层楼。立面最初的设计类似于 IBM 打孔卡，窗户又小又稀疏，因此必须添加大量新窗户。
曼哈顿建筑师兼 CetraRuddy 联合创始人约翰·塞特拉 (John Cetra) 此前告诉《商业内幕》(資本才俊)，“我们在甜甜圈上开了一个洞，以便将光线和空气引入到空间的中间。”该公司负责 25 Water 的设计。
住在改建的建筑里有一些好处，包括更高的天花板和各种各样的公寓布局。
“这些单元的天花板高度比新建住宅产品高得多，”Steinwurtzel 说。
曼哈顿中城最近的重新分区预计将加剧商业改造热潮。
辉瑞公司前总部改建为 1,602 套公寓的项目预计将于明年竣工，超过 25 Water 成为该市有史以来规模最大的改建项目。
